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http://news.nate.com/service/news/shellview.asp?ArticleID=2008112709170022108&LinkID=578

사놓은 땅에 묘지가 있다면?
2008년 11월 27일(목) 9:17 [오마이뉴스]

 
[오마이뉴스 홍용석 기자]부동산 권리분석이란 부동산 거래를 안전하게 하기 위해서 부동산의 권리관계를 조사하고 확인하는 작업을 말한다. 부동산 거래에는 고액의 자금이 오가며, 부동산 권리관계는 복잡하게 얽혀 있고 겉으로 드러나지 않은 것이 많기 때문에 안전한 부동산 거래를 위해서는 반드시 철저한 권리분석 작업이 선행되어야 한다.

안전한 부동산 거래를 위해서 대부분의 사람들은 거래계약을 하기 전에 권리분석을 해 본다. 그런데 권리분석을 할 때, 많은 사람들이 부동산 등기부등본을 발급받아서 등기부에 나와 있는 권리 관계만을 확인해 보는데서 그치고 만다.

흔히 권리분석이라고 하면 해당 부동산에 관한 등기부등본을 발급받아서 등기부에 나와 있는 권리관계를 분석해 보는 것을 떠올리게 된다. 가령 등기부에 등기된 소유권에 하자가 없는지, 을구에 어떤 제한물권들이 설정되어 있는지를 살펴보고 따져보는 일을 권리분석이라고 알고 있다.

물론 권리분석을 할 때는 1차적으로 등기부등본에 나와 있는 권리관계들이 전정한 권리인지를 확인해야 한다. 그러나 여기까지만 해서는 완전하지 않다. 등기부에 나와 있지 않는 사항들도 살펴봐야 한다.

권리관계인데도 등기부에 안 나와

예를 들면 건물의 관리상태, 건물의 방향, 토지의 경사도, 도로의 포장상태, 세금체납 여부 등도 확인해야 한다. 건물의 가격은 방향에 따라서도 영향을 받는다. 주택의 경우에는 햇볕이 잘 드는 남향이 가격이 높다. 또한 토지도 경사도나 도로관계에 따라 가격이 달라진다.

특히 도로관계는 토지의 가격에 직접적인 영향을 미친다. 넓은 도로에 접해있는 땅이 좁은 도로에 접해 있는 땅보다 가격이 높다. 또 도로의 포장상태가 좋을수록 토지의 가격이 높아진다. 그리고 도로에 접한 부분의 길이가 얼마나 되느냐하는 것도 토지가격에 영향을 미친다. 그런데 이러한 것들은 권리관계가 아니므로 등기부에 나타나지 않는다. 그래서 현장으로 직접 가서 확인해봐야 한다.

게다가 권리관계이면서도 등기부에 표시되지 않는 것들도 있다. 점유권, 유치권, 분묘기지권 등이 여기에 속한다. 신축건물인 경우 하도급 업체가 공사대금을 받지 못해서 건물에 대해 유치권을 행사하고 있을 수도 있다. 가끔 신축건물에 공사대금을 받지 못한 사람들이 플래카드 걸어 놓고 시위하는 광경 보았을 것이다. 바로 이런 경우다.

만일 하도급 업체가 유치권을 행사하면서 매수인에게 건물을 넘겨주지 않는다면 매수인은 그 건물을 사용할 수가 없게 된다. 많은 돈을 주고 건물을 사놓고서 사용을 못한다면 얼마나 허탈하겠는가?

분묘기지권도 반드시 현장으로 가서 확인해야할 사항이다. 토지를 매입한 경우의 예를 하나 들어보자. 투자자 '유비'가 어렵사리 종자돈을 모아 수도권 인근의 토지를 하나 매입하였다. 등기부에는 묘에 대한 권리가 등기되어 있지 않았다(당연한 것이지만). 그래서 안심하고 토지를 매입하였다. 그런데 나중에 현장에 가보니 매입한 토지 한가운데 묘가 하나 있었다.

이 경우 토지를 매입한 투자자 유비는 토지 이용에 큰 지장을 받게 된다. 유비는 자기 마음대로 그 묘를 이장하거나 제거할 수 없기 때문이다. 분묘(묘)에 대한 권리는 분묘의 주인에게 있다. 그뿐 아니라 묘지(분묘가 위치한 땅)를 사용할 권리도 분묘의 주인에게 있게 된다. 이를 분묘기지권이라고 한다.

그래서 매수인 유비는 묘지를 자기 마음대로 사용할 수가 없다. 결국 토지 한가운데 분묘가 있는 경우 매수인 유비가 볼 때 자기 토지 안에 남의 토지가 들어있는 것이나 마찬가지 상황이 된다.

등기의 공신력 인정하지 않아

그리고 부동산 권리분석을 할 때 꼭 유념해야할 것이 하나 있다. 우리나라는 등기의 공신력이 인정되지 않는다는 것이다. 여기서 등기의 공신력이 인정되지 않는다는 것은 이런 말이다.

유비가 부동산 거래를 하면서 등기부를 믿고 거래를 했다. 등기부에 소유자가 관우로 되어 있어서 관우가 진짜 소유자인줄 알고 토지 거래를 했다. 그런데 나중에 그 토지의 진짜 소유자가 나타났고 관우는 사기꾼으로 드러났다. 부동산 사기꾼인 관우가 거짓으로 소유권을 자기 이름으로 이전해 놓은 것이다.

이런 경우 유비는 소유권을 잃게 된다. 즉, 등기부를 믿고 거래했는데 그 등기부가 잘못된 것이었을 경우, 등기부를 믿고 거래한 자는 보호를 받지 못한다는 것이다. 이를  '등기의 공신력이 인정되지 않는다'라고 말한다.

우리나라처럼 등기의 공신력이 인정되지 않는 경우에는 더욱 더 부동산 권리분석을 철저히 해서 등기부상의 권리자가 진정한 권리자인지를 확인해야 한다. 가끔 부동산 사기꾼들이 허위로 등기부상의 소유권을 자기 명의로 이전해 놓고 자기가 진짜 소유자인 것처럼 속여서 부동산을 팔아먹는 경우가 있다.

등기부상의 소유자가 진정한 소유자인지는 그 동네 사람들에게 물어보면 알 수 있다. 시골의 경우 마을 사람들에게 물어보면 친절하게 대답해준다. 혹은 매도자로부터 최근의 재산세 납부 영수증을 건네받아서 등기부상의 소유자와 재산세 납세자가 일치하는지 확인해 보는 것도 하나의 방법이다.

기획 부동산 파악하는 6가지 방법

머니투데이 | 기사입력 2008.08.11 08:51

http://media.daum.net/economic/estate/view.html?cateid=100019&newsid=20080811085106279&cp=moneytoday


[머니투데이 지영호기자][[머니위크 기획]기획부동산, 컨설팅인가? 사기인가?]
1.현지 실사시 서둘러 등기 강요땐 의심
　
현지에서 실제로 거래되는 가격과 개발 계획의 사실여부도 직접 확인할 필요가 있다. 아울러 지적도, 토지이용계획 확인원, 토지대장, 공시지가 확인원, 등기부등본 등 관련서류를 열람하고 관계 법규 및 법적 규제 등을 확인해야 한다. 소유권 이전등기가 되는지 여부도 추가로 확인할 필요가 있다.

　
현장 답사는 기본이다. 해당 토지를 둘러보고 해당 토지에 대한 규제도 같이 점검해 봐야 한다. 서둘러 등기를 강요한다면 의심해봐야 하고 그럴 땐 가등기를 하면 된다. 추가적으로 해당 토지를 보여주고 추후 주변 중개사에 가서 직접 확인 해봐도 서로 짜고 치는 경우가 있어서 반드시 서류로 확인해봐야 한다.

2. 금요일 오후에 설명하는 행위
　
금요일 오후에는 사실을 판명할 관공서 등이 문을 닫기 때문에 유의해야 한다. 반드시 해당 서류와 담당자의 확인과 등기부 등본을 확인하고 개발계획도 직접 알아보는 게 좋다. 또한 토지 소유주와 부동산업체와의 관계도 알아본다.

3. 지번을 안 알려주는 행위
　
지번을 알려주면 토지대장을 떼 봐서 들통이 나는 수가 있기 때문에 회사직원에게도 안 알려준다고 하는 속설이 있다. 지번은 필지에 부여하는 지적공부(토지대장, 임야대장, 공유지연명부 등)에 등록한 번호이지만 번지는 행정의 편의상에 의해 구획된 행정 리, 동에 부여한 번호이다.

4. 사업자등록증의 업종이 개발업이 아닌 경우
　
개발업 외의 것이 되어있다면 의심을 해봐야 한다. 또한 거래에 문제가 있을 경우에도 책임을 부담시킬만한 신용이나 능력이 기획부동산에 없는 경우가 많다. 책임을 회피하기 위해 주식회사 형태의 회사조직을 만들고 소위 `바지사장�렝� 내세우는 등 실제 책임자가 책임을 회피할 수 있는 구조가 대부분이다. 결국 기획부동산 측의 사기적인 수법에 대해 민사적으로는 대금반환, 형사적으로는 형사처벌이 가능할 수 있지만 이를 책임질 수 있는 자력이나 사람이 없어 실효성있는 구제를 받을 수 없게 된다.

5. 회사 설립이 1~2년 밖에 안되는 신생업종인 경우
　
단기로 사기를 치고 폐업하는 경우가 많기 때문에 주의해야 한다. 사무실이 지나치게 고급 스럽거나 화려한 곳에서 근무하는 임직원들 중 주로 30~50대 주부사원들이 많이 포진해있는 경우는 일단 의심해 본다.

6. 지분등기를 강요하는 경우
　
기획부동산의 주요대상인 토지의 경우 공동지분형태가 아닌 개개의 소비자들 앞으로 단독으로 분할되어야만 제대로 된 재산권행사를 할 수 있는데 현행 법규 하에서는 단독명의로 분할하기가 쉽지 않을 수 있다. 토지분할을 위해서는 지차제로부터 허가를 받아야하는데 투기우려와 난개발 우려로 지자체가 엄격하게 심사하는 경향에 있기 때문이다. 요행히 단독으로 분할되더라도 분할된 부분들 중에서 도로와 접할 수 없는 소위 '맹지'가 되는 토지부분은 향후 건축 등과 같이 토지이용에 있어 큰 제한을 받게 될 수 밖에 없어 재산적인 가치가 크게 저감된다.

조언 : 박상언 유엔알컨설팅 대표　

잘못된 통계가 부동산 투기 부추긴다

[특별기획 ‘부동산, 이제 생각을 바꿉시다’ ①] 통계로 보는 부동산에 대한 오해와 진실

부동산문제 해결은 건강한 공동체, 희망의 공동체로 가기 위해 반드시 해결해야 할 국가적 과제다. 이제 비정상적 가격 폭등과 불로소득은 구조적으로 어려울 수밖에 없다. 이 시스템은 정권과 관계없이 바뀌지 않을 것이기 때문이다. 참여정부는 이런 바탕 위에 앞으로 중산층과 서민을 위한 주택 정책을 본격적으로 추진할 계획이다. 부동산 정책의 실효성과 지속성에 대한 논란을 이제 정리하고, 부동산 가격 안정에 대한 국민적 공감대를 확산시키기 위해 ‘<특별기획> 부동산, 이제 생각을 바꿉시다’ 시리즈를 앞으로 10회 연재한다. 부동산 이슈는 베스트셀러면서 스테디셀러다. 부동산만큼 항상 사람들의 뜨거운 관심을 불러일으키는 주제도 없고 오랜 세월 동안 우리의 관심을 끌어 온 주제도 드물다. 그래서 부동산에 관한 한 대한민국 웬만한 사람들은 전문가 수준이다. 관심이 높고 전문가가 많으면 오가는 얘기가 많은 법. 부동산 가격이 어디가 얼마나 올랐다, 앞으로 부동산 시장은 이렇게 갈 것이다, 정부의 부동산 정책은 이게 문제다 등등 부동산 전문가만이 아니라 당장 집 살 계획이 없는 사람도 자신이 얻은 정보와 희망을 섞어 한 마디씩 내놓는다. 이런 얘기들은 구전이나 언론보도를 통해 유통되면서 사람들의 생각과 판단에, 나아가 시장에 영향을 미친다. 문제는 부동산에 관한 이 수많은 정보가 얼마나 정확한가 하는 점이다. 정확한 통계는 부동산 문제 해결의 기초 한 예를 들어보자. 얼마 전 일부 언론은 '참여정부 3년 동안 아파트값 390조 올라'라는 제목의 기사를 뽑았다. ‘전국 아파트 가격 시가총액이 2002년 말 715조원에서 지난해 말 1,105조 원으로 390조원 상승했다’는 것이다. 한나라당 이한구 의원의 주장을 그대로 옮긴 것이다. 이 통계를 보고 불안해하지 않을 사람이 없다. 정말 이게 사실이라면 엄청난 일이다. 집이 없는 사람은 생활비고 노후대비고 신경 쓸 여유가 없다. 어떻게든 집장만이 먼저다. 여윳돈이 있는 사람은 이것저것 볼 것 없이 부동산 투자가 0순위다. 결론부터 얘기하면 이는 잘못된 통계다. 참여정부 출범 이전에 465만호였던 아파트가 신축 아파트의 증가로 3년 동안 557만호로 늘어났다. 100만호 가까이 아파트가 새로 생겼으니 당연히 아파트값 총액은 늘어날 수밖에 없다. 이걸 두고 ‘아파트 값 390조 상승’이라고 주장하는 건 부동산 가격 상승을 과장하기 위한 통계 왜곡이다. 게다가, 부동산 업체에서 내놓는 호가 중심의 시세자료를 근거로 아파트 값을 계산했으니 실제 가격 상승과 관계없이 엄청나게 폭등한 것으로 보일 수밖에 없다. 기본이 안 갖춰진 통계다. 이런 통계가 사람들의 판단과 시장 흐름에 영향을 미치면 시장 참여자들이 제대로 된 결정을 할 수 있을까. 시장이 건강하게 유지될 수 있을까. 걱정이다. 지난 3년간(2003년∼2005년말) 아파트값 실제 상승률을 정확하게 말하면, 15.3%다.(<통계4> 참조) 돈 되는 정보, 희귀한 정보, 충격적인 정보가 중요한 게 아니다. 정말 우리에게 필요한 것은 정확한 정보다. 정확한 정보는 정확한 통계에서 나온다. 정확한 통계는 부동산 문제의 핵심을 들춰주고 문제의 해법을 찾는 열쇠가 된다. 반면 잘못된 통계는 판단을 오도하고 시장을 왜곡시킨다. 부동산 관련한 주요 통계를 통해 대한민국 부동산 문제에 관한 진실과 오해를 짚어 본다. 이 글에서의 통계는, 주택가격 통계 중 통계청에서 유일하게 승인한 국민은행 자료를 기초로 만들었다. 아파트·집값 급등의 핵심은 강남과 ‘버블 세븐’ <통계1> 최근 3년간 아파트값 얼마나 올랐나 = 아파트 값과 관련해서 흔히 하는 얘기는 두 가지다. 최근 아파트 값이 크게 올라 불안하다는 얘기와, 우리 지역은 안 올랐는데 일부 지역만 폭등해 속상하다는 얘기다. 2003년∼2006년 3월까지 전국의 아파트 값 상승률은 17.5%, 서울은 23.6%다. 이보다 더 오른 지역에 사는 사람도 있겠지만 지방이나 서울 강북에 사는 사람들 중에는, “우리 지역은 그 정도 안 올랐다, 오르기는커녕 몇 년째 제자리다, 심지어 몇 천만 원 떨어졌다”는 사람들도 적지 않다. 당연한 현상이다. 서울 강남의 아파트값이 52.2%나 올라 서울과 전국의 아파트값 상승률을 부쩍 올려놓았기 때문이다. 단순 비교하기만 해도 강남의 아파트값은 서울 전체 아파트(강남 포함) 보다 2.2배나 더 올랐고 전국 아파트(강남 포함)보다는 3배나 더 올랐다. (* 이 글에서 ‘강남’은 서울 강남구, 서초구, 송파구 등 세 개 구를 말함) 강남과 강남 뺀 서울, 서울과 서울 뺀 전국을 비교하면 실상이 더 분명해진다. 2003년 이후 강남 아파트값은 52.2%나 올랐고 강남을 제외한 서울지역의 아파트 값 상승률은 13.7%에 그쳤다. 강남이 비강남에 비해 3.8배나 높다. 서울과 서울을 뺀 전국을 비교해보면 2004년 이후 서울의 아파트값 상승률은 12.1%로 서울을 제외한 전국 상승률 6%의 두 배다. 강남의 영향을 받는 몇몇 특수 지역의 아파트값 동향도 강남 못지않은 고공행진을 하고 있다. 2004년 이후 강남을 포함한 목동, 분당, 평촌, 용인 등 이른바 ‘버블 세븐’ 지역의 아파트값 상승률은 26.0%로 ‘버블 세븐’ 지역을 제외한 전국 상승률 5%의 5.2배다. 결국 최근 아파트 값 상승률을 끌어올리는 ‘진원지’는 강남과 그 영향을 받은 일부 특수지역인 셈이다. 강남의 아파트값 상승률도 문제지만, 강남의 비정상적 현상을 마치 부동산 시장 전체의 문제인 것처럼 확대시키는 것은 더더욱 문제다. 많은 사람들을 실제 이상으로 불안하게 만들기 때문이다. <통계2> 최근 3년간 집값 얼마나 올랐나= 아파트를 포함한 집값 전체의 상승률을 살펴봐도 양상은 비슷하다. 2003년 1월부터 2006년 3월까지 3년 동안 아파트를 포함한 전국 주택가격 상승률은 9.3%, 서울이 15%였다. 서울을 제외한 전국 집값 상승률은 7.6%로 서울의 절반수준이다. 강남과 비강남 지역을 비교해보면, 2004년 이후 강남 집값은 21.4%가 올라, 강남을 뺀 서울지역(4.6%)보다 무려 5배 가까이 올랐다. 같은 기간 ‘버블 세븐’ 지역 상승률은 20.7%로 이들 지역을 제외한 전국 집값 상승률 1.6%의 12.9배였다. 전국 주택 가격 상승률 역시 강남과 이를 포함한 ‘버블 세븐’ 지역이 견인차 역할을 톡톡히 하고 있다. 아파트값이든 집값이든 부동산 가격 문제의 핵심은 강남 등 일부 지역의 문제라는 점은 재론할 필요가 없다. 강남 고가 아파트 1채 = 전국 평균 아파트 8채 <통계3> 전체 아파트값 총액은 얼마나 되나 = 2006년 1월1일 현재 전국의 아파트 수는 688만 2천호. 문제의 핵심인 강남의 아파트 수는 그 3.6%에 불과한 24만8천호이다. 당연한 일이지만 숫자는 적어도 강남 아파트값 총액은 만만치 않다. 강남아파트 24만8천호의 공시가격 총액은 140조4천억원으로 전국 아파트값 총액 873조7천억원의 16%를 차지하고 있다. (이하 2006년 1월1일자, 06년 아파트 공시가격, 건설교통부) ‘버블세븐’ 지역으로 확대해 봐도 이 지역의 아파트수(63만5천호)는 전국 아파트의 9%에 불과하지만 공시가격 총액은 자그마치 252조7천억원으로 전국 아파트값 총액의 29%나 차지한다. 아파트값은 강남 내에서도 서열이 나눠진다. 강남 지역 중에서도 대표적인 고가아파트인 도곡동 타워팰리스, 대치동 동부센트레빌, 삼성동 아이파크, 대치동 은마아파트 등 4개 단지 아파트의 총 호수는 8,268호(전국 아파트의 0.12%). 이들 4개 단지 아파트의 공시가격 총액은 8조6천억원이다. 호당 평균 10억4,700만원인 셈이다. 전국 아파트 호당 평균가가 1억2,694만원이니 이들 4개단지 아파트 한 채 값은 전국 아파트 8.2채와 맞먹는 수준이다. 정치선동과 통계 분석의 차이 <통계4> 최근 3년간 아파트값 390조 올랐다? = 앞서 살펴보았듯이 이 ‘충격적인 통계’는 한나라당 이한구 의원이 내놓은 보도자료를 인용해 일부 언론이 보도한 내용이다. 이의원은 지난 4월2일 보도자료를 배포해, “전국 아파트 시가총액이 '02년말 715조원에서 '05년말 1,105조원으로 증가하여, 참여정부 출범 후 3년간 아파트 가격이 390조원이나 상승하였다”고 주장했다. 이의원은 지난 4월2일 보도자료를 배포해, “전국 아파트 시가총액이 '02년말 715조원에서 '05년말 1,105조원으로 증가하여, 참여정부 출범 후 3년간 아파트 가격이 390조원이나 상승하였다”고 주장했다. 3년 전에는 아파트 총호수가 465만호였고 지난 3년 동안 100만호 가까이 새 아파트를 지어 아파트 총호수가 557만호로 늘어났으니 신규 아파트가격 181조를 포함하면 아파트값 총액이 늘어나는 것은 당연한 일이다. 사실이 이러함에도 “아파트 가격 390조원 상승”이라고 목소리를 높인 이의원이나 이를 그대로 받아쓴 일부 언론이나 심각하긴 마찬가지다. 더구나 이의원의 통계는 사설 부동산 정보업체가 제공하는 호가 중심의 시세자료를 토대로 시가총액을 계산했다. 업계가 제공하는 호가 자료가 기본적으로 부풀려져 있다는 것은 누구나 아는 일이다. ‘참여정부 들어와서 아파트 값이 엄청나게 올랐다’고 주장하려는 유혹 때문에 그렇게 했다면 그것은 정치선동이지 책임 있는 입법기관과 언론의 통계 분석과는 거리가 한참 멀다. 통계청이 조사방법의 적정성을 상세히 검증해 공식통계로 승인해준 국민은행 조사 결과에 따르면 2003년부터 2005년 말까지 3년 동안 전국 아파트 가격 상승률은 15.3%다. 비슷한 기간(2003.1∼2006.3) 52.2%나 오른 강남 지역의 상승률이 집중 보도되면서 전국 아파트값이 대폭 상승한 것처럼 느껴졌을 뿐이다. 국민은행의 조사결과, 아파트와 단독주택을 포함한 전국의 주택가격은 2003년부터 2005년 말까지 연평균 2.6%(누적 상승률 7.7%) 상승해 안정된 수준을 유지했다. 이는 같은 기간 물가상승률(3.3%), 임금상승률(7.4%)보다 낮은 수준이다. 참여정부 출범 직전 3년 동안의 연평균 상승률(8.9%)의 3분의1에 불과하다. 집값이 급등한 서울을 제외할 경우 전국의 주택가격 상승률은 2003년부터 2005년 말까지 6.5%로 2000년부터 2002년까지 상승률 20.2%의 3분의 1에도 미치지 못했다. <통계5> 전국 땅값 821조 올랐다? = 통계 왜곡은 땅값 통계에서도 되풀이 되고 있다. 최근 일부 언론에서는 참여정부 들어 전국 땅 값이 821조원 상승해 상승률이 60.7%나 된다고 ‘충격적인 보도’를 했다. 2002년 1,355조원에서 2005년 2,176조원으로 상승했다는 것이다. 일부 언론에서 말하는 ‘토지가격 821조 상승’은 정확하게 얘기하면 공시지가 상승분이다. 공시지가 상승분에는 3년 동안 실제 땅값이 올라 그 상승분이 반영된 것도 있지만 그동안 공시지가가 너무 낮게 책정돼 있어 이를 현실화하기 위해 공시지가를 조정하면서 생긴 상승분도 포함돼 있다. 공시지가가 실제 가격보다 너무 낮아 부동산 투기로 인한 불로소득 환수와 공평과세 실현에 문제가 되기 때문에 현실화한 것이다. 이 부분은 실제 땅값이 상승한 것과는 전혀 관계가 없다. 공시지가 상승분 821조원에서 과세를 위한 공시지가 현실화로 인한 조정분 587조원을 제외할 경우 실제 지가 상승분은 234조원으로 감소한다. 또한 공시지가 상승분 821조원에는 국민의 정부 기간인 2002년도 공시지가 상승분이 포함돼 있다. 따라서 실제 참여정부 기간 동안(2003.1.1∼2005.1.1) 공시지가 상승분은 631조원으로 과세를 위한 공시지가 조정분 517조원을 제외할 경우 실제 상승분은 114조원으로 다시 감소한다. 공시지가 현실화로 인한 상승률을 제외하고 정확하게 2003년부터 지난해까지 전국 땅값 상승률을 살펴보면 연평균 4%(누적 상승률 12.8%)로 연평균 소비자물가 상승률 3.3%와 참여정부 출범 직전 3년간 연평균 땅 값 상승률 3.6%보다 약간 높은 수준이다. <통계6> 전국 땅값 1153조 올랐다? = 경실련은 더 자극적이다. 참여정부 출범 이후 땅 값이 1,153조원 올랐다는 것이다. 경실련이 주장한 땅값은 땅값이 비싼 132개 지역을 표본으로 이를 전국 2790만개 필지에 적용해 토지가격을 추정하는 오류를 범했다. 또한 토지가격을 산정할 때 건물가격에서 단순 건축비를 공제한 후 이를 모두 토지가격으로 환산함으로써 땅값을 지나치게 높게 산정했다. 가령, 도곡동 타워팰리스의 경우 아파트 평당 시세가 5,000만원이 넘는데 이 중 평당 건축비 300만원만 공제한 후 나머지는 모두 땅값으로 계산하는 식이다. 통계는 속일 수 없다. 집값이든 땅값이든 오른 것을 오르지 않았다고 주장할 필요는 없다. 그러나 사실 이상으로 집값, 땅값 상승률을 부풀려 국민들을 자극하는 것은 자칫 국민들의 합리적인 의사결정 과정에 왜곡을 불러일으킬 수 있다. 통계 왜곡의 부작용은 심각하다. 이런 식으로 부풀려진 통계가 시장에 나오면 전국 집값이 폭등하고 온 나라가 부동산 투기에 휩싸였다는 잘못된 인식이 확대·재생산 된다. 웬만한 사람은 부동산에서 눈을 뗄 수 없게 되고, 다시 언론에서는 극소수 비정상 지역의 아파트 가격 상승과 소수의 투기세력 동향을 집중 보도하게 된다. 국민들의 내 집 마련 눈높이는 모두 강남이나 목동에 맞춰지게 된다. 이렇게 해서 남는 것은 망국적 투기 열풍과 서민의 좌절감뿐이다. ‘맞춤 대책’으로 비정상 투기열풍 확산 차단 차분하게 현실을 분석해보자. 최근 몇 년 동안 부동산 가격이 오른 것은 사실이다. 그러나 최근의 집값 상승 국면은 과거의 부동산 투기열풍과는 사뭇 다른 양상으로 전개되고 있다. 과거의 투기열풍은 서울 강남과 수도권 신도시를 중심으로 시작해 전국적으로 광범위하게 확산되고 전월세값 폭등에 따른 서민 주택대란으로까지 비화됐다. 그러나 최근의 부동산 비정상 구조는 아파트값이 많이 오른 강남 서초 송파 등 강남 3구를 중심으로 목동, 분당, 평촌, 용인 등 이른바 ‘버블 세븐’ 지역의 국지적인 현상이다. 이 차이는 중요하다. 참여정부가 지난 3년 간 주력해 온 것은 부동산을 통한 불로소득을 차단하기 위한 시스템을 구축하는 것이었다. 이에 따라 강남과 ‘버블세븐’의 일부 지역을 제외하고는 투기열풍이 확산되지 않았다. 참여정부 들어서 서민주택 가격과 전월세 가격이 안정되고 있다. 8.31 부동산정책 등 참여정부의 부동산 대책은 이른바 강남과 ‘버블세븐’ 지역의 투기근절을 위한 ‘맞춤식’ 대책이다. 그 효과가 올 하반기부터 본격적으로 나타날 것이다. 이미 금융·부동산 전문가들 사이에서는 강남 등 ‘버블세븐’의 집값이 비정상적인 투기 수요에 의해 급등했다며 거품 가능성을 계속 해서 제기하고 있다. 일본의 경우 버블경제 이후 금리가 인상되면서 부동산 가격이 4분의 1로 폭락했다. 지금까지 더 오를 것이라는 기대로 강남을 기웃거리고 있지만 폭탄돌리기가 끝나면 더 이상 게임을 할 수 없다. 최근 부동산 통계를 종합해보면, 앞으로 부동산 정책을 일관성 있게 추진하면 강남과 ‘버블세븐’의 집값도 반드시 잡힐 것이라는 희망을 찾을 수 있다.