'경제'에 해당되는 글 26건

  1. 2011.05.18 나라면 여기서 분양받겠다
  2. 2010.12.27 선택과 집중이 IT 산업 불균형 심화시켰다
  3. 2010.08.30 SW기술자 하루 공인 노임단가
  4. 2010.08.28 부동산 필패
  5. 2010.08.23 고배당 업체
  6. 2010.03.08 장기전세주택 시프트, 강북의 상암뜰과 은평골에서 첫 공급 시작
  7. 2010.03.03 당산브라운스톤' 자격미달 해약분 특별모집
  8. 2010.02.12 서울 뉴타운
  9. 2009.01.30 9호선 수혜단지
  10. 2009.01.19 서울 2009년 뉴타운, 재건축
  11. 2008.12.08 스칸디나비아 3국의 금융위기
  12. 2008.12.02 서울 주상복합, 4개 사업장에서 공급 예정
  13. 2008.11.27 사놓은 땅에 묘지가 있다면?
  14. 2008.11.24 소규모 식당 외식업 망하는 과정
  15. 2008.10.20 파산 직면 아이슬란드 ‘시장 무한개방의 실패’
  16. 2008.10.19 지금 당장 아파트를 버려야 하는가
  17. 2008.10.19 [비즈니스 언프렌들리①] MB “일자리 축소 주범” 낙인, 정부 프로젝트 줄이고 예산에 칼질
  18. 2008.10.07 '잘못 하면 IMF 다시 올거 같은데요' 이글에 대한 이해에 대하여...
  19. 2008.08.27 종신보험의 눈속임과 복리이자의 마술.
  20. 2008.08.20 보험, 진실을 알려드립니다
  21. 2008.08.11 기획 부동산 파악하는 6가지 방법
  22. 2008.06.13 中증시 전망 ‘신중에서 비관’ 선회
  23. 2008.06.13 中 시간당 3억달러씩 핫머니 유입-크레디트스위스
  24. 2008.05.27 [경제주평] 한국 경제 다섯 가지 패러독스
  25. 2008.03.21 잘못된 통계가 부동산 투기 부추긴다
  26. 2007.05.09 100만원대 황제주라...

나라면 여기서 분양받겠다

http://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2011030413518196220&type=1

부동산전문가들의 선택은 단연 왕십리와 옥수동이었다. 다섯명의 부동산전문가에게 올 상반기 분양물량 중 주목할 만한 곳을 물었다.
이들이 공통적으로 추천한 지역은 서울에서는 ‘왕십리뉴타운 2구역’과 ‘옥수12구역’으로 압축됐다. 경기권에서는 광명시 광명동과 의왕시 내손동 분양물량 등이 유망 분양지역으로 지목됐다.
하지만 부동산시장이 침체된 현 시점에서 분양에 참여하기에 부담이 큰 게 사실이다. 이들이 이 지역들을 유망단지로 꼽은 이유 및 검토해야 할 주요 사항을 정리하면 대략 다섯가지로 요약된다.
첫째, 가장 중요한 것은 입지조건이다. 위치와 교통 여건 등을 감안해 다른 지역 접근성이 뛰어난 곳을 찾아라.
둘째, 분양가와 주변 시세를 비교하라. 분양가가 해당 지역 기존 아파트의 분양가보다 20% 이상 높다면 피하는 게 좋다.
셋째, 미분양 물량이 적은 곳을 택하라. 미분양 물량이 많다면 분양가가 비싸거나 여러 여건이 좋지 않다는 의미다.
넷째, 일반분양 규모를 따져라. 일반분양 물량이 300~400가구 이상인 곳에 참여해야 좋은 아파트를 분양받을 가능성이 높다.
다섯째, 내집 마련은 소신 있게 하라. 지나치게 시장분위기에 편승하지 말고 자신에게 실질적으로 편리한 지역과 아파트를 고르는 게 우선이다.
▶박합수 국민은행 부동산팀장
“실수요자들의 선택은 입지조건”


현 시점에선 투자보다 실수요 개념에서 분양시장에 참여해야 한다. 투자를 위해서도 그렇겠지만 살 집을 마련하는 경우에도 단연 입지조건이 우선시돼야 한다.
그런 측면에서 볼 때 봄 분양물량 중 가장 주목할 곳은 ‘왕십리뉴타운 2구역’이다. 서울과 수도권이 주 활동지역이라면 교통이나 기타 입지조건에서 가장 유망한 지역이다. 다만 인기지역 인만큼 분양가가 얼마나 높을 지가 관심사다.
‘아현 4구역’ 분양물량 역시 도심권 배후단지 역할을 충분히 할 수 있는 지역이다. 경기권 중에선 부천시 약대동 재건축 물량에 주목할 만하다. 지하철 7호선 연장선이 공사 중으로 교통 접근성이 획기적으로 개선될 전망이다.
경기권에서 한강신도시 및 송도 분양물량도 상당수 있지만 부담스런 면이 있다. 한강신도시는 교통이 열악해 서울 접근성이 떨어지고 그런 이유로 미분양도 많다. 송도 역시 마찬가지다. 송도는 이미 투자자 위주로 분양돼 있으므로, 배후를 받쳐줄 실수요자가 보충돼야 할 상황이다.
▶양용화 외환은행 부동산팀장
“분양가와 주변 시세 비교는 필수”


‘옥수12구역’의 행당동 서울숲더샾(3월), ‘왕십리 1, 2구역’의 아현동 공덕자이(4~5월)를 유망 분양지역으로 꼽고 싶다. ‘옥수 12구역’은 지하철 개통에 따른 교통여건 개선, 일부지역 한강조망가능, 응봉산공원으로 인한 주거 쾌적성이 매력적인 곳이다. ‘왕십리1, 2구역’ 역시 도심 접근성이 뛰어나다.
단 부동산시장 전망이 매우 불투명하다는 점이 문제다. 전세난에서 비롯된 가격 불안이 매매시장으로 옮겨갈 가능성도 있지만, 매매가격이 급등하긴 쉽지 않다. 따라서 투자보다는 실수요 입장에서 접근해야 한다.
특히 분양가를 주변시세와 면밀하게 분석한 후 분양에 참여할 것을 권한다. 최근 전세난으로 인해 중소형 아파트는 인기가 있겠지만, 중대형의 경우에는 미분양도 예상된다. 그러므로 경매시장이나 전세시장의 과열을 너무 의식하지 말고, 철저히 시세를 분석한 후 분양에 참여하기 바란다.
▶정봉주 하나은행 부동산팀장
“정답은 도심권…4대문 가까운 곳을 택하라”

결국 정답은 도심권 물량이다. 서울이 주요 활동지역이라면 접근성이 좋은 4대문 가까운 곳을 택해야 한다.
상반기 분양지역 중에선 ‘왕십리뉴타운 2구역’을 꼽을 수 있다. 아직 분양가 상한제가 걸려있는 물건들이기 때문에 분양가가 지나치게 높게 책정되진 않을 것으로 기대된다.
현 시점에선 당연히 실수요 차원에서 접근해야 한다. 재테크 차원으로 접근할 시점은 아니다. 전세난이 심각해 매매가격이 많이 오를 것이란 논란도 있는데 그것은 두고 봐야 할 문제다.
가장 중요한 것은 내집 마련 시 시장분위기에 편승하지 말고 소신 있게 행동하는 일이다. 향후 집값 상승 가능성을 너무 신경 쓰지 말고 진정으로 자신이 편하게 생활할 수 있을 것인가에만 집중하라 조언하고 싶다.
▶박상언 유엔알컨설팅 대표
“분양지역 미분양 정도를 파악하라”


서울에서는 ‘왕십리뉴타운 2구역’ ‘옥수 12구역’ ‘아현동 아현4구역’ ‘역삼동 개나리5차 재건축’ ‘한강로2가 용산3구역’, 경기도에서는 ‘광명시 광명동 한진중공업’ ‘의왕시 내손동 대우사원 재건축’ 등이 유망 지역이다.
분양에 참여할 때 가장 중요한 것은 해당 지역에 미분양이 어느 정도인지를 확인하는 일이다. 미분양이 많지 않은 지역을 고르는 게 중요하다. 예컨대 ‘옥수 12구역’은 미분양이 많지 않은 지역 중 하나다.
또 분양가의 적정성을 따질 필요가 있다. 미분양이 생기는 이유도 결국 분양가가 비싸기 때문이다. 분양가가 주변지역 기존 아파트보다 20% 정도 비싸면 상당히 높은 수준으로 생각하면 된다. 20% 이내에서 적정 분양가를 논하면 된다. 옥수동을 예로 든다면 평당 분양가가 2500만원선이면 참여할 만한 수준이다.
청약경쟁률이 높았던 단지, 전세가격이 매매가 대비 높은 지역의 분양물량에도 주목할 만하다.
▶이영진 닥터아파트 이사
“일반분양 규모가 큰 곳이 좋다”


서울에서는 ‘왕십리뉴타운 2구역’ ‘전농7구역’ ‘우면지구 A1블록’, 경기도의 경우 ‘의왕시 내손동 대우사원 재건축’ 등을 유망 분양단지로 꼽겠다.
분양에 참여할 시 여러 가지를 따져야겠지만 분양규모도 중요하다. 분양물량이 100가구 미만이면 일반 청약자들은 로열층이나 좋은 단지를 배정받기 힘들다. 일반분양 물량이 300~400가구 이상은 나오는 지역을 노리기 바란다.
전농7구역과 우면지구 모두 일반분양 물량이 많은 곳이다. 의왕시 내손동의 경우 일반분양 물량도 많을 뿐 아니라 전통적으로 분양성적이 괜찮은 지역이다.
비록 재테크가 아닌 실수요 측면에서 접근해야겠지만, 생활이 편리한 지역과 단지는 자연스럽게 프리미엄도 높을 수밖에 없다.

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선택과 집중이 IT 산업 불균형 심화시켰다

 
선택과 집중이 IT 산업 불균형 심화시켰다

http://media.daum.net/digital/view.html?cateid=1041&newsid=20101227094319613&p=dailian

 

[데일리안 데스크 ]

"지금이 진짜 위기다. 글로벌 일류기업들이 무너지고 있다. 삼성도 언제 어떻게 될지 모른다. 앞으로 10년 내에 삼성을 대표하는 사업과 제품은 대부분 사라질 것이다. 다시 시작해야 된다. 머뭇거릴 시간이 없다. 앞만 보고 가자!"
지난 3월 경영 일선에 전격 복귀한 이건희 회장의 짧았던 복귀 멘트는 1등 기업으로 평가받고 있는 삼성 뿐 아니라 우리나라 IT산업 전체의 현실을 적나라하게 꼬집으면서 앞으로 나아가야할 방향을 제시했다는 평가를 받고 있다. 그의 지적처럼 우리나라 IT산업은 이미 한계에 봉착했다. 반도체, LCD, 휴대폰, TV 등 주요 품목들의 성장 여지가 줄어들고 있는 가운데 유럽 등 주요 선진국 시장의 성숙기에 진입한 상태다. 중국, 대만 등 후발국들의 추격도 가속화되고 있다. 아울러 스마트폰, 태블릿PC, 스마트TV 등 새로운 시장의 도전이 끊임없이 이어지고 있다. 결국 IT산업에 대한 전향적인 대책을 마련하지 못할 경우 향후 우리 경제의 성장동력으로서의 역할을 수행할 수 없을 것이라는 우려의 목소리도 제기되고 있다. 이제는 10년 앞을 내다보고 다시 시작해야 할 때다. < 편집자 주 >

지난 1990년대 이후 두 자릿수 성장을 하며 우리나라 경제를 견인해 왔던 IT산업이 2005년 이후 한 자릿수 성장에 그치며 침체되는 모습을 보이고 있다. 게다가 스마폰, 태블릿PC, 스마트TV 등 새로운 시장의 거침 없는 도전이 이어지는 등 변화의 바람이 거세다.
특히 국내 IT산업의 경우 특정분야에 정부와 기업의 노력이 집중되면서 반도체, LCD, 휴대폰, 디지털TV 등의 경우 글로벌 경쟁력을 갖췄다는 평가를 받고 있지만 시나브로 한계에 봉착하고 있는 모양새다.
더욱 큰 문제는 ´하드웨어와 소프트웨어´, ´세트(Set)와 IT 부품·소재·장비´, ´대-중소기업 간 성장 불균형´ 등 IT 강국으로 불리는 우리나라 속내를 들여다보면 목발을 짚고 있는 ´절름발이´ 형상을 하고 있다는 것이다.
우선 성장이 침체되고 있는 IT산업 분야를 살펴보자.
지난 1990년 15조1천억원에 불과했던 IT산업 분야는 연평균 16.8%의 높은 성장세를 보이며, 지난 2008년 288조2천억원 규모의 거대 산업으로 급성장 했다. 여기서 정보·통신·방송기기 및 부품 분야가 전체 IT 산업의 70%대 비중을 차지하며 고성장을 견인해 왔다.
소프트웨어 및 IT서비스 분야는 1990년 IT산업 내 비중이 0.9%에 불과했지만 꾸준한 성장세를 보이며 2008년 8.5%까지 확대됐다. 이 같은 고성장 지속으로 명목 GDP 내 IT산업 생산 비중은 1990년 8.1%에서 2000년 이후 25%를 넘게 차지하며 우리나라 경제의 주된 성장 동력으로 자리를 잡았다.
문제는 2005년부터 시작됐다. IT산업 성장률이 3.6%대로 크게 떨어진 후 지속적으로 한자리수 성장에 머물고 있는 것이다. 2000년대 진입하면서 주기적인 호황의 강도가 약화되고 있는 가운데 2005년 이후 성장률이 5~7% 선에서 답보상태를 보이는 것은 국내 IT산업의 성장 활력이 점차 소진되고 있음을 의미한다.
IT 시장에 불어오는 변화의 바람도 거세지고 있다.
애플(Apple)의 아이폰(iphon) 출현은 국내는 물론, 전세계 휴대폰 시장의 판도 변화를 불러왔다. 지난해 11월 국내에 상륙한 아이폰은 삼성전자와 LG전자가 막강한 투톱 체제를 구축하고 있는 시장 자체를 흔들어 버렸고, 지난 6월 갤럭시S가 출시되면서 자존심을 회복할 수 있었다.
아이폰으로 촉발된 생태계 변화는 태블릿PC, 스마트TV 등으로 확산되고 있다. 스마트폰에서 겪었던 뼈아픈 기억을 되새기며 시장에서 살아남기 위해 끊임없는 변화와 개혁이 필요하다.
특정 분야에 대한 선택과 집중 역시 문제로 대두되고 있다.
메모리반도체의 경우 글로벌 금융위기 이후 폭발적인 회복세를 보이며 올 1~3분기 내내 효자역할을 톡톡히 해냈지만 최근 들어 가격 하락에 그 힘을 잃어가고 있다. 특히 메모리반도체가 전체 반도체 시장의 25% 수준에 불과함을 감안하면, 앞으로 가야할 길은 극명하다.
"46.3% VS 3%". 반도체 강국으로 불리는 우리나라의 지난 2009년 메모리반도체와 시스템반도체의 세계 시장 점유율을 수치로 나타낸 성적이다. 그동안 우리나라 반도체산업은 1980년대 이후 메모리 분야에 대한 과감한 투자를 통해 지난 2009년 기준 세계 시장의 46.3%를 꿀꺽하며, 이 분야 세계 최강자로 부상했다.
하지만 시스템반도체 점유율은 3%에 불과하며, 수입액은 177억달러로 메모리반도체 수출액 159억달러보다 규모가 더 크다. 진정한 반도체 강국으로 불릴 수 없는 이유다.
업계 한 관계자는 "지난 20여년간 우리나라 IT산업은 선택과 집중의 원리를 기반으로 소수 전략 품목과 영역을 선정하고 집중하면서 반도체, 휴대폰, 디스플레이, 통신 인프라 등을 중심으로 세계 최고 수준의 경쟁력을 갖출 수 있었지만 이 과정에서 불균형이 심화되는 부작용이 발생했다"고 지적했다.
그는 또 "앞서 제시된 IT산업의 3대 성장 불균형 극복은 우리나라 IT산업의 성장 정체를 해소하고, 새로운 경쟁 양상에 대응할 수 있는 최소한의 과제"라며 "이를 해소 했을 때 경쟁력이 한층 강화돼 새로운 복합 상품 및 생태계, 3S(Speed, Soft, Smart), 산업간 융합 경쟁 시대에 효과적인 대응은 물론, 지속성장이 가능하다"고 강조했다.


무엇이 절름발이 인가?
◇하드웨어로 벌고 소프트웨어로 날려 우리나라가 한 해 수백만 대의 자동차를 수출해도 실제 벌어들이는 돈은 제대로 된 할리웃 영화 한 편에도 못 미친다. PC의 핵심 부품인 반도체와 디스플레이 강국이라지만 PC 분야에서 가장 큰 이익을 챙기는 건 고작 CD 한 장에 담긴 윈도우7을 팔아먹는 마이크로소프트다.
실체가 있는 하드웨어보다 실체가 없는 소프트웨어가 더 큰 부가가치를 창출하는 세상이다. 반도체, LCD, TV에서 1등하는 것도 좋지만 소프트웨어 산업이 뒷받침되지 못한다면 다른 나라에서 개발한 소프트웨어의 작동을 위한 단말기 제조국의 한계를 벗어날 수 없는 것이다.
불행히도 국내 소프트웨어 업계에는 삼성전자 같은 기업이 없다. 중소 벤처기업 육성을 위한 기반도 부실하다. 소프트웨어 개발자들에 대한 대우 역시 능력 대비 최저 수준이다. 밤새 죽도록 일하고 일한 만큼 대가를 못 받으니 신종 3D 업종이라는 말도 들려온다.
이 같은 이유로 IT 제조업 생산액은 2001년 108조7천억원에서 2008년 205조6천억원으로 연평균 9.5%의 고성장을 나타낸 반면, 소프트웨어 및 서비스업은 2001년 14조7천억원에서 2008년 24조4천억원으로 7.5% 성장에 그쳤다.
절대 규모에서도 하드웨어와 소프트웨어간 격차가 엄청난데다, 성장률에서도 차이를 보이니, 격차는 계속해서 벌어지는 상황이다.
◇완제품은 1등…부품·소재·장비는? 아무리 제품을 많이 팔아도 그 제품을 만드는 데 들어가는 재료나 장비를 비싸게 구입해서 쓴다면 남 좋은 일만 시키는 꼴이다. 국내 기업들은 휴대폰과 TV 등 주요 IT 하드웨어 시장에서 선두권을 형성하고 있지만, 부품·소재·장비는 상당부분 수입에 의존하고 있다는게 문제다.

메모리반도체와 LCD 등 세계 1위를 달리고 있는 부품도 있지만 이 역시 소재나 장비 등은 수입 의존도가 높다. 지난 2001년부터 2008년까지 국내 IT부품 부문의 연평균 성장률은 14.5%로, 완제품 부문 성장률 5.0%를 크게 상회했지만, 부품 분야의 성장 호조는 메모리 반도체, 디스플레이, 이차전지, PCB 등 소수 품목에 의해 주도됐다.
이들 4대 품목의 2001년 대비 2008년의 생산 증가액은 총 60조2천억원으로 전체 부품 생산 증가액 70조7천억원의 85%를 점유한다. 결국 이들 4대 품목 이외 부품들은 저조한 실적을 나타내고 있다는 것이다. 실제 4대 품목을 제외한 비메모리반도체나 범용 부품 등 기타 부품들의 2001~2008년 연평균 성장률은 6.4%에 그쳤다. 또한 IT 하드웨어 생산액 내 비중 역시 2001년 18%에서 2008년 15%로 감소하는 추세를 보였다.
2000년대 들어 국내 부품 부문의 기술 경쟁력은 꾸준히 향상되고 있지만, 아직 일본, 미국 기업 대비 격차가 존재하는 상황이다. 원가 경쟁력도 대만, 중국 기업에 비해 열위를 보이고 있다. 특히 통신칩, 비메모리 반도체 등 핵심 부품의 해외 수입 의존도가 높게 나타났다.
휴대폰의 모듈 단위 국산화율은 69%에 달하지만, 세부 부품 단위 국산화율은 큰 편차를 보이고 있다. 게다가 휴대폰에서 CPU 역할을 하는 베이스밴드칩, 무선통신칩 등은 거의 전량 해외 수입에 의존하고 있다.
소재 분야의 국내 경쟁력 저조와 높은 해외 의존성도 문제점으로 지적되고 있는 가운데, 디스플레이 및 반도체 품목에서 소재 부문의 해외 의존 현상이 두드러진다. 재료의 원가 비중이 높고 일본 소재 기업들이 시장을 독과점하고 있기 때문이다. 실제 LCD 디스플레이 패널의 경우 2008년 세계 패널 시장은 924억달러인데 반해, 소재·부재 시장은 530억달러로 패널 대비 소재 시장의 비중이 57%에 달한다.
2008년 7월을 기준으로 LCD·PDP·OLED의 3대 디스플레이 패널에 들어가는 53개 세부 핵심 부품·소재 중 20개 품목의 국산화율은 25%에도 못 미쳤다. 20개 품목 중 액정, 실란트, 반사형편광필름, 확산판소재 등 LCD용 10개 소재와 PDP용 유리기판, 터치스크린용 하드코팅 PET 필름전량의 경우 대부분 수입에 의존하고 있다.
전체 53개 품목 가운데 국산화율 50%를 넘긴 제품은 LCD용 컬러필터를 포함해 20종에 불과하나, 그마저 LCD용 백라이트유닛(BLU)과 냉음극형광램프(CCFL) 등 기술 장벽이 낮은 품목이 대부분이다.
장비 분야 역시 높은 해외 의존도를 보이고 있다. 공정 장비 분야는 그동안 기업 및 정부의 투자 우선순위에서 완제품뿐 아니라 부품·소재 분야에도 밀려 기술력이나 국산화율이 매우 저조한 상태다. 반도체 및 디스플레이 장비 국산화율은 각각 20%, 30% 수준에 불과하다.
◇상위 5% 기업이 매출 84% ´꿀꺽´ 삼성, LG, SK 등 대기업 계열사 위주의 상위 IT 기업들이 매출과 영업이익 대부분을 점유하고, 중소기업들은 수익성 악화로 성장을 위한 연구개발 투자는 물론, 생존 자체에도 위협을 받고 있는 점도 국내 IT 업계의 구조적 모순이다.
2008년 거래소 상장 및 코스닥 등록 법인 기준 IT 기업 수는 439곳. 이 중 업종별 대표 IT 기업 20사의 매출은 174조4천억원으로 전체 매출 207조8천억원의 84%를 점유했으며, 영업이익 역시 9조8천억원으로 전체(10조4천억원)의 94%를 차지했다.
기업 수익성 측면에서 대기업과 중소기업의 차이는 더욱 극명해지고 있다. 2000년에서 2008년까지 20대 대표 기업의 평균 영업이익률은 10.9%로 전체 영업이익에서 차지하는 비중이 지속적으로 90%를 상회하고 있는 반면, 같은 기간 기타 IT 기업들의 평균 영업이익률은 -1.1%로 매우 열악한 수준을 보였다.
기타 IT 기업들의 영업이익 합계가 흑자를 기록한 해는 2000년, 2004년, 2005년, 2008년의 4개년에 불과했다. 이처럼 IT 중소기업들의 경우 매출 규모, 매출 성장성, 수익성 측면에서 대기업에 비해 크게 저조한 실적을 보이는 것은, 내수 시장 기반을 제대로 확보하지 못한 상황에서 선진국 기업 대비 전문성이나 후발국 대비 가격 경쟁력이 부족해 해외 시장 개척에도 어려움이 있기 때문으로 진단되고 있다.


이제는 목발을 버려야 할 때
그동안 우리나라 IT산업의 발전 과정에서 정부와 기업이 선택과 집중으로 앞서 밝힌 ´3대 불균형´이 심화됐고, 이는 급변하는 글로벌 TT산업의 새로운 경쟁환경 변화에 효과적으로 대응하는데 어려움을 주고 있다.
하드웨어와 소프트웨어 및 서비스간의 절름발이 성장은 이들 간 복합 상품 창출 경쟁에서 우리 기업들이 약세를 보이는 주요 원인으로 작용하고 있다. 우리나라 기업들이 제조한 스마트폰, 전자책(e-Book) 기기는 하드웨어 성능면에서는 우수하지만, 소프트웨어나 콘텐츠 부족, 지원 업체의 역량 열세 등이 경쟁력 확보의 장애 요소가 되고 있다.
완제품과 IT 부품·소재·장비 간의 성장불균형도 생태계 경쟁에 제대로 대응할 수 없는 요인이다. 완제품 기업들은 세계 최고 수준의 부품·소재·장비 기업들을 국내에서 찾기 힘들어 차세대 제품 개발과정에서 종종 해외 기업들과 협력하고 있다. 하지만 언어, 문화, 지리적 차이 때문에 협력 과정은 순탄치 않고, 기술 및 지식의 유기적 교환도 어려운 상태다.
아울러 대기업과 중소기업의 성장 불균형과 유기적 관계 부족도 3S 경쟁 대응에 발목을 잡고 있다. 성장보다 생존을 중요시하는 특성상 한국 IT 중소기업들은 능동적인 시장 대응력과 창의성들을 잃어버려 일부 회사를 제회하고는 대기업의 눈치를 보며 기생해야 하기 때문에 사실상 홀로서기가 불가능한 상태다.
이 같은 문제점 극복을 위해 이제는 선택과 집중을 잠시 버리고 글로벌 시장에서 불러오는 변화의 바람을 타야만 한다.[EBN = 최정엽 기자]


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SW기술자 하루 공인 노임단가

SW기술자 하루 공인 노임단가는 얼마?

전자신문 | 입력 2010.08.30 15:21 | 누가 봤을까? 30대 남성, 서울

올해 SW기술자 중 기술사의 일 노임단가는 35만 8777원으로 조사됐다.
한국SW산업협회(회장 오경수)는 30일 9월 이후 소프트웨어사업대가기준에 적용될 `2010년 SW기술자 임금실태조사`결과를 공표했다.
이번 조사결과에서 나타난 SW기술자등급별 노임단가는 SW산업진흥법 제22조(사업대가 기준)에 의거 2010년 9월 이후 SW사업의 공식 노임단가로 적용된다.
SW산업협회는 국내 SW사업체 1059개사(2010년도 SW사업자 신고업체 및 한국소프트웨어산업협회 정회원사 중 층화추출)에 근무하는 SW기술자 4만2590명을 대상으로 6월 8일부터 7월 28일까지 조사했다.
2010년 5월 중 만근한 SW기술자(상시종업원)에게 지급된 월평균 임금을 기준으로 조사한 SW기술자 등급별 일 노임단가와 2009년도 조사결과를 비교한 결과, 기술사 1778원, 특급기술자 1만8453원, 고급기술자 1만252원, 초급기술자 4859원, 고급기능사 1만4812원, 중급기능사 860원, 초급기능사 3,638원, 자료입력원 2,648원이 증가한 것으로 나타났다. 반면, 중급기술자는 2109원이 감소했다.
근무일 수는 21.6일로 조사되었는데 이는 조사 대상 업체 중 약 90.9%가 주 5일 근무제를 시행한 데서 비롯된 결과다. 향후 주 5일 근무제 시행 업체의 증가와 더불어 근무일 수는 지속적으로 감소할 것으로 예상된다.
SW기술자 일 노임단가를 등급별로 보면 기술사 35만8777원, 특급기술자 33만3226원, 고급기술자 23만9085원, 중급기술자 18만8139원, 초급기술자 14만6620원, 고급기능사 14만918원, 중급기능사 11만637원, 초급기능사 9만599원, 자료입력원 6만9680원인 것으로 조사됐다.
김인순기자 insoon@etnews.co.kr

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부동산 필패

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고배당 업체

http://media.daum.net/economic/stock/market/view.html?cateid=100014&newsid=20100823180153205&p=mk

 

꾸준한 고배당으로 투자자들 마음을 사는 모범 기업도 있다.
2009회계연도 기준으로 주가 대비 가장 넉넉한 배당금을 푼 회사는 한국쉘석유다. 한국쉘석유는 지난해 말 1만9000원을 배당해 시가배당률이 무려 14.6%에 달했다. 2007년 결산배당 1위에 오른 이후 2년 만에 최고 배당 기업 자리를 되찾은 셈이다. 게다가 지난해 상반기 이후에는 1000원, 올해엔 2000원의 중간배당을 추가로 얹어줬다.
한국쉘석유 외에도 주가에 비해 배당을 많이 하는 업체 중에는 정유ㆍ화학 업체가 다수 눈에 띄었다.

합성피혁 제조업체 진양화학이 100원을 배당했지만 낮은 주가 수준으로 12.4%의 시가배당률을 기록했고, 산업용 필름 제조업체 삼영화학공업이 950원 배당으로 7.6% 시가배당을 단행했다. 폴리우레탄 제품을 생산하는 진양산업과 조흥은 각각 7.0%와 6.5%, 자동차 내장재 제조업체 일정실업덕양산업도 6%가 넘는 시가배당률을 기록했다.
SK텔레콤이 지난해 8400원을 배당해 4.8% 시가배당률로 대기업의 자존심을 세웠고, 전통적 고배당주인 진로와 캠브리지코오롱도 5% 가까운 배당으로 명맥을 이어갔다.
코스닥 업체 중에는 고려신용정보가 50원을 배당했지만 액면가를 간신히 웃도는 주가로 시가배당률 1위 업체에 꼽혔다. 이익의 대부분을 배당으로 푸는 진로발효가 지난해 1000원을 배당해 시가배당률 7.0%를 기록했다. 하지만 배당에 민감한 가치투자자들이 꼽은 최고의 배당주는 따로 있었다. 국내 1위 커피업체 동서식품을 지배하고 있는 코스닥 상장사 동서가 그 주인공.
이채원 한국밸류자산운용 부사장은 "동서는 10년 동안 한 번도 빠지지 않고 꾸준히 배당금을 올린 회사로, 주주들에게 적극적으로 이익을 환원한다는 신뢰를 쌓은 기업"이라며 "주주 우대 경영으로 주가도 제 대접을 받고 있다"고 말했다.
동서는 10년 전 250원 배당을 시작으로 매년 50~100원씩 배당금을 올리면서 지난해 1050원을 배당하기에 이르렀다. 시가배당률은 8% 수준에서 최근 3%대로 떨어졌지만 이 회사는 배당성향 30%를 배당한다는 주주와의 약속을 꾸준히 지켜오고 있다. 이런 상황에서 배당금이 꾸준히 늘었다는 것은 회사 이익도 계속 개선됐다는 의미다.
최준철 VIP투자자문 공동대표는 "투자자 입장에서 가장 돈을 묻어두기에 좋은 회사는 꾸준한 배당과 회사의 성장을 통해 주가 차익을 동시에 노릴 수 있는 회사"라며 "이런 기업은 대기업이나 수출 기업보다는 주가 반영이 덜 된 내수 위주의 중견업체에서 찾기 쉽다"고 설명했다.
또한 한두 해 반짝 배당을 하고 적자를 내거나 배당을 확 줄이는 기업보다는 꾸준히 배당을 할 수 있는 기업을 고르는 것도 투자의 중요 포인트다.
[전범주 기자]
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장기전세주택 시프트, 강북의 상암뜰과 은평골에서 첫 공급 시작

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서울시는 2010년 장기전세주택 1만여호 대량 공급의 서막을 알리는 첫 공급을 강북의 인기지역인 상암뜰과 은평골에서 실시한다고 밝혔다. 금번 공급되는 물량은 금년 예정량의 약20%인 2,014세대로서 3월10일(수)부터 SH공사(인터넷 및 본사)에서 청약접수를 실시한다.
이번 공급되는 시프트는 SH공사가 택지(도시)개발사업지구에 건설한 것으로 공급가격은 주변 아파트 전세시세의 70~80%수준으로 결정되었다.
  - 상암2지구 1단지 전용59㎡ 180세대(10,891만원)
  3단지 전용59㎡ 358세대(11,111만원)
  - 상암2지구 1/3단지 전용84㎡ 118세대(18,400만원)
  - 상암2지구 1/3단지 전용114㎡ 186세대(22,400만원)

  - 은평3지구 3-3블럭 전용59㎡ 122세대(10,582만원)
  - 은평3지구 3-3/2-10블럭 전용84㎡ 1,036세대(10,582만원)
특히, 상암2지구의 전용59㎡형과 84㎡형의 1·2층은 고령자 맞춤형 주택(88세대)으로 만65세이상 고령자를 대상으로 공급한다.
이번에 공급되는 각 단지별 특징을 살펴보면, 상암2지구는 상암지구와 DMC에 인접하고 있으며, 인근에 월드컵경기장과 하늘공원·노을공원 및 난지한강공원 등 풍부한 여가문화시설이 배후에 입지하고 기존 상암지구의 편의시설을 이용할 수 있어 생활여건은 우수한 편이다. 대중교통으로는 경의선 수색역과 6호선 디지털미디어시티역 및 공항철도가 있으나 1~2km 정도로 다소 거리가 있다. 지구내 초등학교는 2011.3월 개교 예정으로 그 이전까지는 인근 초등학교로 통학해야 하는 점을 감안해야 한다.
은평3지구는 은평뉴타운 3지구내 입지한 단지로서 지하철 3호선 구파발역에서 도보10~15분정도 거리에 위치한다. 은평3-3블럭은 전용85㎡이하의 평형으로 구성된 단지로서 같은 블럭내 초등학교(2011.3월 개교 예정)가 있고 상업지역과 연접하고 있어 생활편익시설의 이용이 편리하다. 은평2-10블럭은 전용84㎡형만으로 구성된 단지로 인근에 진관근린공원, 북한산공원 등 자연환경과 주거환경이 매우 우수하지만 3-3블럭에 비해 지하철역과는 다소 거리가 있다.
특히, 이번 공급분부터는 서울시가 자체적으로 정한 장기전세주택의 입주자 선정기준에 따라 입주자를 선정하므로 청약일정, 입주자 선정기준, 전세가격 및 재당첨 제한 사항 등을 꼼꼼히 따져 청약에 신중을 기하여 줄 것을 당부했다.
가점제 적용 이번에 변경되는 내용으로 주목할 사항은 동일순위 안에서 경쟁이 있는 경우 건설형 또는 매입형의 유형에 관계없이 모든 평형에 대하여 가점제를 적용하여 입주자를 선정하는 것이다. 그 동안 전용면적 60㎡초과 85㎡이하 건설형의 경우에는 청약저축 납입횟수와 금액만으로 입주자를 선정했는데 이번부터 재건축 매입형과 같이 무주택기간, 부양가족수, 청약저축 가입횟수 등을 점수화하여 고득점 순으로 입주자를 결정한다. 다만, 청약저축 가입기간과 금액이 많은 청약대기자를 고려하여 금년 6월 30일까지는 일반공급 물량의 15% 범위안에서 종전의 방식(주택공급에 관한 규칙 제11조)에 따라 선정키로 하였다.
재당첨 제한 제도 그 동안 많은 청약대기자들로부터 불만을 샀던 재당첨 문제를 해결하기 위하여 재당첨 제한 제도를 도입하였는데 계약기간 경과에 따라 감점을 부여하는 간접제한 방식으로 운영하며, 이 규정은 2009년 11월 30일 이후 입주자 모집공고에 따른 계약자부터 적용한다. 단, 입주자 선정시 소득기준을 적용받고 입주한 세대가 그 기준을 초과하여 퇴거하는 경우에는 감점제 적용을 받지 않는다.
다자녀 가구 서울시는 최근 저출산을 심각한 사회적 문제로 인식하고 미성년 3자녀 이상 다자녀 가구에 대한 특별공급 물량을 ‘주택공급에 관한 규칙’에서 정한 10%에 5%를 추가하여 15%를 배정함으로써 주택문제의 해소를 통한 저출산 문제를 해결하려는 강력한 의지를 보였다.
신혼부부 특별공급 재건축 등 매입형 시프트 신혼부부 특별공급 1순위 자격기준을 혼인기간 5년이내 2자녀 이상(임신, 입양 포함)으로 기간과 자녀수를 늘려 다자녀 출산자를 우선 배려하였다. 다만, 건설형 시프트의 경우에는 혼인기간 3년이내 자녀(임신, 입양 포함)가 있는 경우로 현행 주택공급에 관한 규칙에서 정한 기준을 그대로 유지한다.
그 외 장기전세주택 거주기간은 재당첨의 경우에도 종전 장기전세주택 거주기간을 합산하여 총 20년을 초과하지 않도록 하여 많은 무주택시민들이 고른 혜택을 입을 수 있도록 하였고, 장기전세주택의 불법 전대 등을 방지하기 위하여 입주후 6개월까지는 매월1회 이상, 그 후부터는 연 2회이상 실사하여 계약위반 사항이 발견될 경우 퇴거 등 강력한 법률적 조치를 취할 예정이다.
이번 공급기준을 담고 있는 ‘서울특별시 장기전세주택 공급 및 관리 규칙’이 지난 2월 25일 공포 시행됨으로써 서울시가 2007년 최초로 장기전세주택 제도를 도입한 후 장기전세주택의 건설·공급 및 관리에 관한 모든 법률적·제도적 틀을 마무리하였다.
시 관계자는 이제 비로소 장기전세주택 제도의 정책 취지에 맞는 입주자 선정과 공급이 가능하게 되어 그 의미가 작지 않다고 밝히며, 수도권뿐만 아니라 전국적으로 장기전세주택이 하루 빨리 확산되기를 기대하였다

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당산브라운스톤' 자격미달 해약분 특별모집

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서울 영등포구 당산동 제2지역주택조합은 당산동 1-5번지 일대 ‘브라운스톤’ 아파트 조합원  자격미달 해약분을 특별모집한다.
이수건설이 시공하는 이 아파트는 전용 84㎡(구 33평형) 단일면적이다. 목동과 여의도, 신촌 등의 접근성이 좋고 지하철 2,5,9호선 트리플 역세권과 올림픽대로, 자유로, 경인고속도로 등과 인접해 있어 여의도, 강남, 수도권 지역 등 사통팔달 교통망을 자랑한다. 

또한 당산4구역 재개발아파트(신축예정,195세대)를 포함하여 당산역 2,9호선 전철역으로부터 영등포경찰서까지 일자 축선으로 아파트 단지가 형성되어 대단위 아파트 단지를 이루게 되고, 생활편의시설은 롯데마트, 홈플러스, 한강성심병원, 영등포구청, 선유도한강시민공원, 샛강생태공원 등이 근거리에 위치한 주거지역으로서는 최상의 입지를 갖춘 지역이다.
단지 입구에 당산2동 주민센터가 건립될 예정이며, 주민센터에 수영장, 각종 문화센터가 들어설 예정이어서 입주민들의 생활복지가 더욱 배가 될 것으로 예상되며, 이수건설 브라운스톤만의 특화된 단지내 조경과 층간소음장치를 업그레이드하여 입주 후 주변단지와의 차별성을 더욱 높여줄 것으로 기대된다.
분양가는 3.3㎡ 당 1750만원 ~ 1810 만원으로 올해 입주예정인 주변 신축아파트 시세인 2300만원 ~ 2500만원에 비해 월등한 가격 경쟁력이 있고, 현 시세차익 1억5천만원~2억원(109㎡ 기준)을 시점으로 향후 입주 시 그 이상의 시세차익을 노릴수 있다.
지역주택조합은 청약통장 순위와 무관하고 일반아파트에 비해 분양가가 저렴한 편이다. 159세대 중 84㎡ (77㎡ 펜트하우스 3세대 포함)를 선착순으로 모집 진행중이며, 입주는 2012년 8월로 예상하고 있다.
문의전화 : 02-2069-0002

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서울 뉴타운

 

▷ 흑석뉴타운

흑석뉴타운(주거중심형)은 동작구 흑석동 일대 898,610㎡에 개발될 예정이다. 지하철 9호선 흑석역과 인접한 지역으로 강남권을 쉽게 오갈수 있다. 인근 편의시설로는 흑석시장, 중앙대학교 병원 등이 있고 교육 시설로는 흑석초, 은로초, 동양중, 중앙대부속중 등이 있다. 게다가 한강대교를 이용하면 용산과 여의도 지역으로도 편리하게 이동할 수 있다.

2월에 대우건설은 흑석4구역에서 ‘푸르지오’ 전용면적 59~127㎡ 총863가구 중 210가구를 일반분양할 예정이며, 6월에는 동부건설이 흑석6구역에서 ‘센트레빌’ 전용면적 59~141㎡ 총959가구 중 191가구를 일반분양할 예정이다.

▷ 왕십리뉴타운

왕십리뉴타운(도심형)은 성동구 하왕십리동 일대 337,200㎡에 개발될 예정이다. 지하철 2호선 상왕십리역과 신당역이 인접하고, 난계로, 마장로, 무학로, 왕십리길이 뉴타운을 통과하며 북쪽으로 청계천이 흐른다. 청계천과 연계된 직ㆍ주 근접의 도심형 커뮤니티를 목표로 최고 28층의 초고층 주상복합아파트가 들어서며, 인근 동대문운동장 공원화사업이 진행 중이고, 왕십리 민자역사개발, 분당선(2011년 개통예정)등 각종 호재가 많다.

4월과 12월에 대림산업‧GS건설 등은 왕십리1~2구역에서 공급면적 54~194㎡ 총2,850가구 중 1,109가구를 일반분양할 예정이며, 왕십리3구역은 올해 내에 대우건설‧삼성물산이 총2,101가구 중 850가구를 일반분양할 예정이다.

▷ 구의‧자양뉴타운

2차 균형촉진지구인 구의‧자양뉴타운(도심형)은 광진구 구의‧자양동 일대 385,340㎡에 개발될 예정이다. 지하철2호선 구의역과 강변역이 인접하며 잠실대교를 통해 강남지역을 쉽게 이동할 수 있다. 또한 한강변과 인접하고 테크노마트‧동서울터미널 등의 편의시설 이용이 쉬우며, 건국대학교와 근거리에 위치한다.

5월에 대우자동차판매/건설부문은 구의동 244-1번지에서 ‘이안’ 전용면적 102~165㎡ 주상복합아파트 148가구를 일반분양할 예정이다.

▷ 전농‧답십리뉴타운

전농‧답십리뉴타운(주거중심형)은 동대문구 전농‧답십리동 일대 903,967㎡에 개발될 예정이다. 지하철 1호선‧중앙선 청량리역과 5호선 답십리역이 인접하며, 청량리민자역사 개발이 올해 완공되면 수혜가 예상된다. 또한 인근에 고려대‧경희대‧서울시립대‧한국외대 등 대학시설이 밀집해 있으며 초‧중‧고교 교육시설도 풍부한 편이다.

상반기에 삼성물산‧두산건설은 답십리16구역과 전농7구역에서 전용면적 59~140㎡ 총4,887가구 중 1,259가구를 일반분양할 예정이다.

▷ 아현뉴타운

아현뉴타운(주거중심형)은 마포구 아현동 일대 1,088,000㎡에 개발될 예정이다. 여의도 및 용산국제업무단지, 상암DMC와 가까우며, 지하철2호선 아현역과 5호선 애오개역을 도보로 이용할 수 있다. 또한 경의선(2012년)과 인천국제공항철도(2010년) 개통예정 등의 교통호재가 있고, 초․중․고교 및 다수의 대학시설이 인접한 우수한 교육환경이 조성돼 있다.

하반기에 대우건설‧삼성물산은 아현3구역에서 총3,063가구 중 410가구를 일반분양할 예정이다.

▷ 신월‧신정뉴타운

신정뉴타운(주거중심형)은 양천구 신정동 일대 700,700㎡에 개발될 예정이다. 지하철2호선 신정네거리역을 도보로 쉽게 이용할 수 있으며, 서울시가 추진하는 서남권 르네상스계획의 수혜도 예상된다.

하반기에 롯데건설‧우림건설은 신월1-4구역에서 전용면적 53~128㎡ 총930가구 중 465가구를 일반분양할 예정이다.

▷ 가재울뉴타운

가재울뉴타운(주거중심형)은 서대문구 남가좌동 일대 1,073,000㎡에 개발될 예정이다. 지하철 6호선 수색역과 증산역이 가까우며 상암동, 수색 증산뉴타운과 더불어 서울 서북권역 중심 개발 축을 형성하고 있다. 또한 성산~문산간 경의선이 개통됐고, 상암 월드컵경기장과 디지털미디어시티가 인접해 후광효과도 예상된다.

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9호선 수혜단지

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올 상반기부터 수도권에는 총 5개 노선이 개통될 예정이다. 이들 노선은 기존 노선이 복선화되거나 신규 건설되는 것으로 서울지하철 9호선(개화~신논현)과 경의선 복선전철(문산~성산), 3호선 연장(수서~오금), 인천지하철 1호선 연장선(동막~송도국제도시) 등이 있다.
이 중 주목을 받는 것은 오는 5월 개통 예정인 지하철 9호선이다. 이 노선은 한강을 따라 여의도, 강남 등 주요 업무시설들이 밀집해 있는 곳으로 들어서면서 수도권 경부축과 함께 황금라인으로 손꼽혔던 곳이기 때문이다. 부동산뱅크에서는 오는 5월 9호선 개통에 따른 수혜단지에 대해 알아본다.
신논현(교보타워사거리)
서초구 서초동 롯데캐슬클래식
지상 15~27층 15개 동 99~165㎡ 990가구로 구성됐다. 입주 3년 차 단지로 양도세 비과세 혜택을 받는 매물이 많이 나올 것으로 예상된다. 이 단지의 경우 신설되는 교보타워사거리역이 걸어서 6분 거리에 있어 개통 후 대중교통 이용이 더욱 편리해 질 전망이다. 또 강남역 대형상권이 인접해 있어 편의시설 이용이 편리하고, 테헤란로 업무시설이 차량으로 10분 거리에 있어 직주근접성이 뛰어나다.
사평(삼호가든앞)
서초구 서초동 반포자이
반포주공 3단지를 재건축한 아파트로 지상 29층 44개 동 84~301㎡ 총 3,410가구로 구성됐다. 새로 신설되는 역은 단지 남측으로 개통될 예정인데다 단지 북측으로는 지하철 7호선 반포역이 단지와 맞닿아 있어 대중교통 이용이 편리하다. 학군으로는 단지 내 원촌초·중, 반포고 등이 속하고 신세계백화점, 고속버스터미널 등의 편의시설을 쉽게 이용할 수 있다.
고속버스터미널
서초구 잠원동 신반포한신4차
12~12층 12개 동 109~171 1,212가구 규모다. 신설되는 고속버스터미널역에서 5분 거리에 있는 단지로 3·7·9호선 등 트리플 역세권에 위치해 교통여건이 뛰어나다. 여기에 서울시가 한강변 재건축 아파트들의 초고층 개발을 승인함에 따라 반포지구 내에 있는 한신4차의 경우 앞으로 발전 가능성이 매우 높다. 반원초, 경원중 등을 걸어서 통학할 수 있고 신세계백화점, 고속버스터미널, 한강시민공원 등의 편의시설을 쉽게 이용할 수 있다.
신반포(반포래미안 앞)
서초구 반포동 신반포한신1차
지상 5층 9개 동 92~175㎡ 790가구 규모다. 신반포 역세권에 위치해 있어 지하철이 개통되면 대중교통 이용이 더욱 편리해질 전망이다. 또 한강변 저층 재건축 단지로 서울시에서 계획 중인 한강변 초공층 개발에 따른 수혜도 기대된다. 계성초, 신반포중 등으로 단지와 인접해 있어 교육환경이 좋고, 저층인데다 한강변에 위치해 있어 주거환경도 쾌적하다.
구반포/ 동작역
서초구 반포동 반포주공1단지
반포동 최고 입지를 자랑하는 반포주공1단지는 지상 5층 114개 동 72~204㎡ 3,590가구로 이뤄졌다. 새로 신설되는 9호선 구반포역과 4·9호선 환승역인 동작역 등이 단지와 맞닿아 있는데다 올림픽대교와 반포대교가 인접해 사통팔달의 교통여건을 자랑한다. 여기에 반포주공1단지는 한신1차와 같이 반포지구 내 위치한 대표적인 한강변 저층 단지로 초고층으로 개발 시 수익성이 높을 것으로 점쳐지는 곳이다.
중앙대입구
동작구 흑석동 한강현대
지상 15층 13개 동 92~158㎡ 960가구로 구성돼 있다. 지하철 9호선 역이 걸어서 5분 거리에 있어 교통여건은 더욱 수월해질 전망이다. 새로 건설되는 지하철 9호선 중대입구역(가칭)이 걸어서 5분 거리에 있고, 올림픽대로 이수교차로, 동작대교 등을 이용해 강남권으로 진출입이 수월하다. 여기에 동향으로 배치된 109동(158㎡)과 112동(92㎡ )에서 한강조망이 가능하다.
노량진 수원지앞 (상도터널 앞 삼거리)
동작구 본동 강변유원
한강 조망권에 있어서는 둘째가라면 서러울 단지로 5개 동 76~148㎡ 306가구가 전부인 소형아파트다. 그러나 5개 동이 세로로 길게 늘어선 덕에 모든 동에서 한강과 남산타워를 시원스레 내다볼 수 있어 실수요자들에게 인기 높다. 오는 5월 완공되는 노량진 수원지앞역(가칭)을 걸어서 3분 거리에서 이용할 수 있고, 강남북 방면으로 고르게 발달한 버스 이용이 수월해 교통여건이 편리하다.
샛강/ 여의도역
영등포구 여의도동 여의도자이
서울시 영등포구 여의도동 47번지 일대에 자리잡은 이 단지는 한성아파트를 재건축한 곳으로 롯데캐슬엠파이어(기존 백조아파트)와 롯데캐슬아이비(기존 미주아파트)에 이어 여의도 내 3번째로 재건축 사업을 통해 완공된 주상복합이다. 아파트 4개 동과 오피스텔 1개 동으로 이뤄져 있으며, 아파트는 155~261㎡(47~79평형), 오피스텔은 46~125㎡(14~38평형), 총 782가구(오피스텔 202실 포함)가 들어서 있다.
신설되는 9호선 샛강역(가칭)이 단지와 인접해 있는데다 5·9호선 환승역인 여의도역도 걸어서 7분 거리에 있어 대중교통 이용이 편리하다. 또 마포대교, 서강대교, 원효대교, 올림픽대로, 강변북로 등의 접근성이 뛰어나 강남권은 물론 서울 전역으로 이동이 편리하다. 또 여의도샛강 생태공원이 단지 뒤편으로 조성돼 있어 주거쾌적성이 뛰어나다.
영등포구 여의도동 광장
78년에 입주한 재건축 단지로 지상 12~14층 10개 동 112~198㎡ 744가구로 이뤄졌다. 이 단지는 5·9호선 환승역인 여의도역 역세권 단지로 대중교통 이용이 편리하다. 또 이번 서울시가 발표한 한강변 초고층 개발지구에도 포함돼 있어, 이에 따른 수혜가 기대된다.
당산역
영등포구 당산동 삼성래미안4차
2002년에 입주한 단지로 지상 17~25층 25개 동 109~191㎡ 1,391가구로 구성됐다. 지하철 2·9호선 환승역인 당산역 역세권 단지인데다 단지 북측에 위치한 올림픽대로 진입도 쉬워 교통여건이 뛰어나다. 당서초,당산서중 등이 맞은편에 위치해 아이들이 통학하기가 좋고, 아울렛, 롯데마트, 한강시민공원 등이 인접해 있어 편익시설 이용이 쉽다.
용왕산역
양천구 목동 신시가지1단지
85년 입주한 단지로 지상 5~15층 34개 동 66~191㎡ 1,882가구로 구성됐다. 지하철 9호선 용왕산역(가칭)이 걸어서 8분 거리에 들어서 역세권 단지가 될 전망이다. 월촌초, 월촌중, 한가람고 등 명문학군으로 통학이 가능하고 현대백화점,이대부속병원, 홈플러스 등의 편익시설 이용이 편리하다.
염창역(서울도시가스앞)
강서구 염창동 한화꿈에그린
입주 4년차 단지로 지상 16~20층 7개 동 85~155㎡ 422가구 규모다. 주변에 단지 규모 큰 새 아파트가 없는데다 ‘꿈에그린’이라는 브랜드 인지도 덕분에 일대 랜드마크 단지로 우뚝 선 상태다. 단지 앞으로 9호선 염창역이 들어서는데다 공항로, 올림픽대로, 성산대교, 노들길 등 서울시 주요 도로를 통해 어느 지역이든 쉽게 접근할 수 있는 것이 특징이다.
등촌역(등촌삼거리)
양천구 목2동 롯데캐슬위너
입주 3년 차 단지로 지상 15~25층 13개 동 79~208㎡ 1,067가구로 구성돼 있다. 2009년 개통 예정인 지하철 9호선 등촌역이 걸어서 10분 거리에 있는데다 공항로, 성산대교, 올림픽대로를 쉽게 이용할 수 있어 여의도, 마포, 강남권 업무시설 등의 접근성이 뛰어나다. 주변에 1,000가구 이상의 대단지가 없어 앞으로 목2동 랜드마크로 자리매김할 것으로 보인다. 등촌초, 양화초, 양동중, 강서고 등으로 통학이 가능하며, 신시가지 내 상업시설 등을 쉽게 이용할 수 있다.
가양역(마포고교 앞 사거리)
강서구 가양동 도시개발3단지
지상 15층 12개 동 49~72㎡ 1,556가구로 구성됐다. 걸어서 5분 거리에 9호선 가양역(가칭)이 개통되는데다 단지 앞에서는 바로 가양대교로 진입 가능해 올림픽대로, 강변북로를 쉽게 이용할 수 있다. 또 인근 홈플러스, 목동이대병원 등의 편의시설이 있으며 가양초, 탑산초, 공진초, 공진중, 경서중, 마포고 등으로 통학이 가능하다. 일부 동에서 한강 조망이 가능하며 200m 거리에 구암공원이 있어 주거환경이 쾌적하다.
양촌향교역(양천향교 입구 사거리)
강서구 가양동 도시개발2단지
지상 12~15층, 10개 동 15평~21평형 1,556가구로 이뤄져 있다. 소형아파트와 임대아파트라는 선입관으로 길 하나를 두고 있는 등촌 아파트 17평형 보다 1,500~2,500만 원정도 저렴한 8,500만~9,500만 원선에 거래되고 있다. 다른 단지들은 임대아파트가 있지만 1단지와 2단지는 임대아파트가 전혀 없는데다 5층 이상부터는 한강조망까지 가능하다. 현재는 지하철역 5호선 발산역까지 마을 버스를 이용해야 하는 불편함이 있지만 걸어서 7분 거리에 지하철 9호선 역이 들어설 예정에 있어 이에 대한 불편함이 크게 개선될 것으로 보인다.

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서울 2009년 뉴타운, 재건축

2009년 전국적으로 대단지 아파트 분양이 줄을 이을 전망이다.


서울은 뉴타운, 재개발 등 대단위 주거환경개선사업이 이뤄지면서 일반 분양이 시장에 속속 나올 예정이다. 대표적으로 왕십리뉴타운 1,2,3구역을 통틀어 4939가구 중 1919가구가 선보이고 총 3063가구를 짓는 아현뉴타운 3구역도 413가구가 일반에 분양된다.


서울보다 대규모 택지 확보가 쉬운 경기지역도 도시개발사업이나 재건축 일반 분양분이, 지방에서는 신도시 공급이 이어진다. 수원시에 들어서는 권선도시개발사업에는 1336가구가 일반분양 되며 부산 정관지구에서는 주택공사가 1032가구, 대전 서남부 신도시에서는 총 4136가구가 2009년 분양시장을 달굴 예정이다.

대단지 아파트는 주택 수요자들에게 끊임없이 인기를 얻고 있다. 단지가 커서 갖는 메리트 때문이다. 대단지 아파트는 ‘랜드마크’가 될 가능성이 크다. 택시기사가 알아들을 정도의 랜드마크 아파트는 해당 지역의 아파트값 ‘지표’가 되기 때문에 갖는 의미가 크다.
또 대단지 거주인구가 많은 만큼 주변 상권, 편의시설이나 교통망이 잘 형성되어 있다는 점도 특징이다. 소규모 아파트에 비해 주택거래도 많아 환금성이 높다.

<서울>
◆ 성동구 왕십리뉴타운3구역 대우건설·삼성물산= 대우건설과 삼성물산은 하반기 왕십리뉴타운 3구역서 2101가구 대단지아파트를 분양한다. 일반분양은 844가구(79~231㎡)다. 2호선 상왕십리역이 도보로 약 5분 거리다. 종로, 명동 등이 가까워 발달된 생활편의시설을 쉽게 이용할 수 있다. 청계천이 도보로 약 10분 거리로 여가활동을 즐기기 쉽다.

◆ 서대문구 가재울뉴타운 대림산업·삼성물산= 대림산업과 삼성물산은 서울 서대문구 가재울뉴타운 3구역에서 3304가구 매머드단지를 상반기쯤 분양한다. 최고 35층 52개 단지로 건립된다. 일반분양분은 707가구(85~184㎡)다. 지하철 6호선 수색역이 도보 10분 거리다.

◆ 마포구 아현뉴타운 대우건설·삼성물산= 대우건설과 삼성물산은 6월쯤 마포구 아현뉴타운 3구역에서 3063가구 매머드급 아파트를 선보인다. 일반분양 분은 413가구(79~317㎡)다. 5호선 애오개역이 도보로 이용 가능하다. 아현뉴타운은 용산과 가까워 용산재개발의 수혜가 예상된다. 또 마포대교만 건너면 여의도가 나오며 강변북로나 올림픽대로를 이용해 강남으로 이동하기도 수월하다. 또 인천공항철도 수색역이 2010년 1월쯤 개통되며 경의선 복선전철도 개통될 전망이다. 신촌과 상암DMC가 가까워 그 곳의 발달된 생활편의시설도 쉽게 이용할 수 있다.

 

<경기>
◆ 경기 수원시 권선동 현대산업개발= 현대산업개발은 경기 수원시 권선동에 도시개발사업으로 미니신도시를 조성할 계획이다. 4월에 1차분 1336가구(109~271㎡)를 먼저 분양한다. 나머지는 올해부터 점차적으로 분양에 들어갈 예정이다. 권선구역은 모두 현대산업개발이 시공을 맡아서 하게 돼 향후 브랜드타운인 ‘아이파크 타운’을 형성하게 될 전망이다. 사업지 주변에는 이마트, 밀리오레 등 생활편의시설이 있다. 세류역이 도보 10분 거리에 있고 1번 국도와 가까워 서울로의 이동도 편리하다.

◆김포한강 신도시 우미건설= 우미건설은 경기 김포 한강신도시 AC-2블록에 132~174㎡ 1058가구로 구성된 ‘우미린’을 4월쯤 분양할 계획이다. 단지 남측으로 조금 떨어진 곳에 상업지역과 근린생활시설이 들어서며 상업지역에는 주상복합아파트도 들어서게 된다. 단지 서쪽으로는 학교 두 곳이 들어설 예정으로 교육여건도 좋아질 것으로 보인다. 오는 2012년까지 김포공항에서 한강신도시까지 경전철이 건설되고 한강변을 따라 올림픽대로와 신도시를 오가는 6차로 김포고속화도로가 내년 개통을 앞두고 있어 교통여건이 개선된다.

◆ 인천 서구 신현동 대림산업, 코오롱건설= 인천 서구 신현동에서 2월쯤 대림산업과 코오롱건설은 신현주공아파트를 재건축해 분양에 나선다. 이 아파트는 2966가구 대단지로 건설되며 1116가구가 일반에 분양된다. 공급면적은 83~206㎡까지 다양하게 구성된다. 경인고속도로 서인천IC가 가까워 서울접근성이 좋은 편이다. 도시재생사업으로 개발되는 가정오거리도 가까워 후광효과가 예상된다.

<지방>
◆부산 기장군 정관신도시 대한주택공사= 대한주택공사는 부산 정관신도시에서 1032가구 대단지 아파트촌을 건설한다. 이 중 A18블록 588가구가 4월에 일반분양된다. 공급면적은 76, 109㎡ 중소형으로만 구성된다. 정관신도시는 부산, 울산, 양산을 연결하는 동부산권의 신도시로 개발된다. 정관~석대간 고속화도로(’09년 개통예정)와 동면~장안도로를 이용하면 서문, 해운대 등 부산도심으로의 이동도 편리하다. 지방 공공택지에 속해 전매가 1년간 제한된다.

◆대전서남부 신도시 우미건설= 우미건설이 3월쯤 대규모 택지개발지구인 대전 서남부지구내 15블록 6만6704㎡ 부지에 1058가구를 공급한다. 주택형은 113㎡로 조성된다. 단지내에 초등학교가 위치하고 있다. 근린공원이 인접해 친환경적 주거단지로 서쪽으로 계룡산, 동쪽으로 갑천이 위치한다. 또 호남서대전IC가 인접해 지역간 이동이 편리하다.

◆강원도 원주시 태장동 신도종합건설= 신도종합건설은 강원도 원주시 태장동에서 1592가구(102~259㎡)의 대단지아파트를 3월쯤 분양에 나선다. 단지 내에는 실내수영장 및 자동 세차시설 그리고 12개의 테마단지등이 조성돼 입주민들에게 각종 편의를 제공한다. 아파트인근에는 자연삼림공원이 있다. 원주 IC 와 남원주 IC가 가까운 편으로 광역교통여건도 좋은 편이다. 사업지 양쪽으로 택지지구가 지정되어 있어 그 후광효과도 기대된다.

◆부산 북구 화명동 롯데건설= 롯데건설은 부산 북구 화명주공아파트를 재건축한 매머드급아파트를 분양한다. 총 5239가구로 구성되며 이 중 1581가구가 일반에 분양된다. 공급면적은 83~204㎡다. 부산지하철2호선 수정역을 도보로 이용할 수 있다. 경부선 화명역도 가까운 편이다. 낙동강이 가까워 여가활동을 즐기기도 쉽다.

◆충남 당진군 송악면 현대건설= 현대건설은 5월쯤 충남 당진군 송악면에서 매머드급아파트를 분양한다. 총 2816가구가 분양되며 공급면적은 112~191㎡로 구성된다. 기지초교와 송악고교가 통학이 가능하다. 향후 당진에는 석문산업단지가 조성되며 경제자유구역으로 개발될 예정에 있다. 사업지는 서해안고속도로 당진IC가 가까워 시외로의 이동이 편리하다. 당진~상주간 고속국도의 청원~상주 구간이 지난 해 개통됐다, 또 대전~당진간 고속도로는 당진~상주간 고속국도”(올해 개통)와도 연결된다.

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스칸디나비아 3국의 금융위기

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스칸디나비아 3국의 금융위기 

스칸디나비아 3국(스웨덴, 노르웨이, 핀란드)은 1990년대 초 은행들의 부실채권이 급증하면서 금융위기가 발생하였다. 핀란드의 경우 1990년부터 연속 4년간 마이너스 성장을 기록하였고, 스웨덴도 1991년부터 1993년까지 3년 연속 마이너스 성장을 경험하였다. 스칸디나비아 3국 모두 금융위기 3~5년 동안 심각한 경상수지 적자를 경험하였다. 

스칸디나비아 3국의 경제성장률 추이

당시 은행의 리스크관리 시스템이 제대로 구축되어 있지 않은 상황에서 은행의 수익성은 급격히 악화되었다. 금융위기 직전부터 각 국 은행의 ROA는 급격히 악화되었으며, 특히 노르웨이와 핀란드의 경우 마이너스를 기록하였다. 또한 건전성도 크게 악화되었는데, 금융위기 당시 노르웨이의 BIS 비율은 8% 이하로 떨어졌다. 

이에 따라 스칸디나비아 3국은 수년간 공적자금투입, 부실금융기관 지원, 유동성 지원, 부실채권 정리 등의 구조조정을 통해 위기 극복에 대처하였다. 경제규모에 비해 부실채권의 규모가 워낙 방대했기 때문에 건전은행에 의한 매수합병과 구제자금 지원 등을 병행하는 방법으로 부실은행을 정리하였다. 

금융위기의 배경 

스칸디나비아 3국의 금융위기는 1980년대 후반 부동산 가격이 급등하는 등 거품현상을 보인 가운데 금융기관의 부동산관련 가계대출이 크게 확대된 것이 그 배경이다. 당시 실물경기가 확장세를 보인데다가 금리자유화, 대출한도폐지 등 금융자율화가 적극적으로 추진하였다. 금융기관의 가계대출비중은 노르웨이(1988년 15%→1992년 20%), 스웨덴(1991년 7%→1993년 11%), 핀란드(1988년 21%→1993년 26%) 등으로 급증하였다. 이러한 과정에서 스칸디나비아 3국의 부동산 가격은 1980년대 들어 약 4배(스웨덴은 약 9배) 상승하였다. 

그러나 1990년대 초반 대내외 경제 여건이 갑자기 악화되면서 금융기관의 가계대출 자산이 부실화되기 시작하였다. 먼저 1990년을 전후하여 글로벌 경기침체, 수출 주 종목인 석유의 가격 하락, 구 소련연방 붕괴 등 대외적인 여건 악화로 실물경기가 둔화되면서 거품현상이 소멸되고 이에 따라 부동산가격이 급락하기 시작하였다. 부동산가격은 3국 모두 1980년대 후반 최고점 대비 5~6년 사이에 1/4 수준으로 떨어졌다. 

부동산관련 산업이 부실화되고 이와 함께 담보가치가 하락함에 따라 금융기관의 부실채권이 급증하였다. 특히 구소련 붕괴로 지리적으로 소련과 가장 인접한 핀란드의 부실이 가장 심각하였다. 

둘째, 금융기관의 부실경영과 정책당국의 부적절한 금융 감독 및 경제정책 등도 위기를 증폭시킨 요인으로 작용하였다. 당시 금융기관들은 실질이자율이 크게 떨어짐에도 불구하고 수익확대를 위해 은행 간 가계대출 경쟁이 치열하게 전개되면서 양적 팽창을 지향하였다. 그 결과 금융기관 대출금 절반가량이 건설과 부동산에 집중되었다. 또한 금융자율화의 빠른 진전과 금융기관의 방만 경영에도 감독당국의 대처는 미흡하였을 뿐만 아니라 경제정책 또한 적절하지 못하였다. 예컨대 스웨덴의 경우 당시 집권당이었던 사회민주당 정부의 빈약한 금융정책과 구조조정에 대한 의지 부족 등도 상황을 악화시킨 요인으로 지적되고 있다. 

셋째, 거품경제시기에 무리한 대외개방에 따른 금융기관을 통한 외국자본의 유출입도 부실화를 가중시켰다. 1980년 후반 당시 거품경제가 지속되고 있는 가운데 외환시장의 규제가 폐지됨에 따라 금융기관의 해외차입이 급증하면서 거품을 더욱 키웠다. 하지만 위기 발생 이후 부실채권 증가에 따라 국제 금융시장에서 국내 금융기관에 대한 신인도가 하락하여 금융기관의 해외 차입이 어려워졌고, 동시에 급속한 외자유출 현상이 발생한 것이 사태를 더욱 악화시켰던 것으로 분석된다. 

최근의 국내 상황, 당시 스칸디나비아 3국과 유사 

최근 국내 은행들을 둘러싼 영업여건도 서서히 악화되고 있다. 국내은행은 외화뿐만 아니라 원화 유동성 부족 현상에 시달리고 있다. 은행의 중장기 유동성 위험 감내 능력을 나타내는 순현금자본포지션이 2008년말 6월말 기준 5.7%로 외환위기 이후 가장 낮은 상태이다. 게다가 부실여신증가, 유가증권 평가손 확대 등으로 국내 은행권의 건전성 등도 하락하고 있다. 2008년 9월말 현재 은행권의 BIS 자기자본비율이 지난 6월보다 0.57%p 하락한 10.70%를, 부실채권비율도 6월말 대비 0.11%p 증가한 0.81%를 기록하고 있다. 

이런 가운데 국내 은행권의 자산은 부동산 가격이 급등하는 기간 부동산관련 가계대출과 중소기업 대출이 크게 확대되어 자산가격 변화 위험에 크게 노출되어 있다. 2008년 9월말 현재 2001년말 대비 2.1배인 1,580.5조원으로 빠르게 증가하였다. 

그런데 갈수록 악화되고 있는 국내 경제 및 금융 상황이 금융위기 발생 이전 스칸디나비아 3국과 유사하다. 스칸디나비아 3국의 경우 1990년대 초반의 글로벌 경기둔화, 유가하락, 그리고 대외거래가 높은 구 소련연방의 붕괴 등을 경험했고, 한국의 경우도 현재 글로벌 경기침체와 대외의존도가 매우 높은 미국의 경제 시스템 붕괴 등에 직면해 있다. 부실채권 증가 등에 따라 국제 금융시장에서 국내 금융기관에 대한 신인도가 하락하여 금융기관의 해외차입이 어려워진 점과 급속한 외자 유출이 발생하고 있는 것도 같다. 스칸디나비아 3국의 경상수지는 금융위기 동안 마이너스를 기록하였는데, 2008년 한국도 경상수지 적자를 기록하고 있다. 

향후 과제 

최근 경기침체가 심화되고 부동산발 위기감이 고조되면서 금융기관의 가계대출에 대한 부실 우려가 현실화될 경우 스칸디나비아 3국과 같은 은행위기 가능성을 배제할 수 없다. 이러한 위기 가능성을 사전에 대처하고 발생하더라도 경제 전반으로의 파급 악영향을 최소화시키기 위해서는 다음과 같은 대응이 필요하다. 

첫째, 부동산시장의 연착륙 유도가 시급하다. 건설사들에 대한 금융권의 대주협약의 부진 원인을 서둘러 파악하여 확대 적용하여야 한다. 또한 경기가 급랭하지 않도록 적극적인 경기활성화 조치가 필요한 바, 건설 등 오프라인的 뿐만 아니라 과거 벤처거품 붕괴를 교훈삼아 미래 지향적인 신기술 개발 등 온라인的 부양정책도 필요하다. 

둘째, 우량 중소기업에 대한 유동성 지원이다. 중소기업에 대한 시장금융의 구조적 한계가 나타날 경우 금융시장이 안정될 때까지 정책지원을 활성화시킬 필요가 있다. 다원화된 다양한 정책자금 융·출자 지원을 단일화시켜 그 효율성을 증대시키고, 유동성 확보가 시급한 중소기업의 자산을 자산관리공사나 정부의 새로운 한시적 기구를 만들어 적정한 가격에 매입하여야 한다. 

셋째, 은행권의 자구노력이 절실하다. 무엇보다도 은행권의 대출여력 확대와 금융시장 안정을 위해 자기자본 확충이 시급하다. BIS비율 제고를 위해 후순위채 발행이 의미가 있지만 장기적으로 고금리로 인한 은행의 수지악화 요인으로 작용할 수 있는 바, 자본금 증대 또는 합병을 통한 대형화도 고려할 시점이다. 고비용 구조로 이루어진 국내 은행권의 비용절감도 시급하다. 

넷째, 획기적인 금융개혁이 필요하다. 은행 위주의 금융산업 독점 현상이 지속될 경우 금융 산업의 발전이 지연될 수 있으므로 금융시스템 개선을 통한 투자 및 경제주체들의 리스크관리를 원활히 하는 로드맵 제시가 필요하다. 뿐만 아니라 현행 금융기관 위주의 금융감독 시스템을 금융시장의 리스크관리 차원에서의 감독기능으로의 전환도 절실하다.

자료제공 : 현대경제연구원
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서울 주상복합, 4개 사업장에서 공급 예정

http://www.betanews.net/article/437107&ad=rss


분양시장이 전반적으로 침체된 가운데, 분양가가 높은 주상복합은 일반 아파트보다 침체여파를 더 크게 받는 모습이다. 하지만 지리적 위치가 우수한 서울 ‘알짜’주상복합 4곳이 2008년 마지막 달(12월)에 분양을 준비하고 있어, ‘유종의 미(美)’를 거둘 수 있을지 관심이 주목된다.
 
현재 주상복합 아파트는 역세권 상업용지에 지어지는 입지적 특성과, 지반공사 시 땅을 깊게 파는 이유로 일반아파트보다 분양가가 다소 비싸다. 게다가 지난 8.21 대책에 따라 건축의 특수성을 감안하여 가산 비를 추가 인정하기로 하였음으로 앞으로 분양가가 더 오를 것으로 보인다.
 
하지만 이러한 고 분양가에도 불구하고 주상복합은 일반아파트에 비하여 교통‧편의시설 이용이 편리하고, 초고층으로 건설돼 지역 내 랜드마크 역할이 가능하므로 장기적 안목에서 본다면 투자의 미래가치는 꽤 밝다고 할 수 있다.
 
부동산정보업체 부동산써브(http://www.serve.co.kr)가 2008년을 마무리하는 서울 주상복합 아파트를 조사한 결과 총4개 사업장에서 866가구가 공급될 예정이며, 이 중 약 383가구가 일반분양 될 것으로 예상된다. 이들 사업장은 서울 ‘알짜’지역에서 분양되므로 수요자들의 관심이 높을 것으로 예상된다.
 
하지만 지금과 같은 분양 침체기에 단기 투자수익을 기대하고 주상복합 아파에 청약할 시 투자금액이 장기간 묶일 수 있으므로 주의가 필요하며, 되도록 장기적 안목에서 입주 시점까지의 자금계획을 철저히 세운 뒤 청약할 필요가 있다.
 
▷ 2008년 서울 주상복합, 분양예정지 입지분석

◆ 서울 마포구 신공덕동 대우건설

대우건설은 서울 마포구 신공덕동 69-2에서 ‘대우월드마크마포’를 12월에 분양할 예정이다. 지하4층~지상20층 2개동, 주택형120~318㎡ 총132가구로 구성된다. 여의도 및 용산국제업무단지, 상암DMC와 가까워 직주근접 생활이 가능하며, 지하철5․6호선 공덕역이 도보5분 거리고, 경의선과 인천국제공항철도 개통 등의 교통호재가 있다. 또한 초․중․고교 및 다수의 대학시설이 인접한 우수한 교육환경이 조성돼 있다.
 
◆ 서울 마포구 신공덕동 대한주택공사

대한주택공사는 서울 마포구 신공덕동 25에서 주택형107~194㎡ 총476가구 중 일부가구를 12월에 일반분양할 예정이다. 도보5분 거리에 위치한 공덕역은 지하철 4개 노선(5, 6, 경의선, 인천공항철도)이 만나는 환승역세권이 될 예정이며 단지에서 마포대교, 강변북로의 이용이 편리해 서울지역 어디든 쉽게 이동할 수 있다. 게다가 각종 편의시설과 한강이 인접하므로 주거환경도 뛰어나다.
 
◆ 서울 도봉구 도봉동 한양

한양은 서울 도봉구 도봉동 632-7에서 ‘한양수자인’을 12월에 분양할 예정이다. 지하3층~지상15층 1개동, 주택형109~151㎡ 총80가구 중 73가구를 일반에 분양한다. 도보 5~7분이면 지하철 1호선 도봉역을 이용할 수 있으며, 주변에 중랑천이 흐르고 상계근린공원이 가까워 쾌적한 주거생활이 가능하다. 또한 국군창동병원 이전지에 서울북부지방법원과 검찰청이 공사 중이므로 이 일대는 법조타운으로 변화될 예정이다.
 
◆ 서울 광진구 구의동 동문건설

동문건설은 서울 광진구 구의동에서 주택형143~162㎡ 총178가구를 12월에 일반분양할 예정이다. 지하철 2호선 구의역을 도보 10분 이내에 이용할 수 있으며, 어린이대공원, 건국대학교 등이 인접해 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있다. 구의역 주변은 구의·자양 균형발전촉지지구로 지정돼 있어, 주거환경의 발전가능성이 높다.
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사놓은 땅에 묘지가 있다면?

http://news.nate.com/service/news/shellview.asp?ArticleID=2008112709170022108&LinkID=578

사놓은 땅에 묘지가 있다면?
2008년 11월 27일(목) 9:17 [오마이뉴스]

 
[오마이뉴스 홍용석 기자]부동산 권리분석이란 부동산 거래를 안전하게 하기 위해서 부동산의 권리관계를 조사하고 확인하는 작업을 말한다. 부동산 거래에는 고액의 자금이 오가며, 부동산 권리관계는 복잡하게 얽혀 있고 겉으로 드러나지 않은 것이 많기 때문에 안전한 부동산 거래를 위해서는 반드시 철저한 권리분석 작업이 선행되어야 한다.

안전한 부동산 거래를 위해서 대부분의 사람들은 거래계약을 하기 전에 권리분석을 해 본다. 그런데 권리분석을 할 때, 많은 사람들이 부동산 등기부등본을 발급받아서 등기부에 나와 있는 권리 관계만을 확인해 보는데서 그치고 만다.

흔히 권리분석이라고 하면 해당 부동산에 관한 등기부등본을 발급받아서 등기부에 나와 있는 권리관계를 분석해 보는 것을 떠올리게 된다. 가령 등기부에 등기된 소유권에 하자가 없는지, 을구에 어떤 제한물권들이 설정되어 있는지를 살펴보고 따져보는 일을 권리분석이라고 알고 있다.

물론 권리분석을 할 때는 1차적으로 등기부등본에 나와 있는 권리관계들이 전정한 권리인지를 확인해야 한다. 그러나 여기까지만 해서는 완전하지 않다. 등기부에 나와 있지 않는 사항들도 살펴봐야 한다.

권리관계인데도 등기부에 안 나와

예를 들면 건물의 관리상태, 건물의 방향, 토지의 경사도, 도로의 포장상태, 세금체납 여부 등도 확인해야 한다. 건물의 가격은 방향에 따라서도 영향을 받는다. 주택의 경우에는 햇볕이 잘 드는 남향이 가격이 높다. 또한 토지도 경사도나 도로관계에 따라 가격이 달라진다.

특히 도로관계는 토지의 가격에 직접적인 영향을 미친다. 넓은 도로에 접해있는 땅이 좁은 도로에 접해 있는 땅보다 가격이 높다. 또 도로의 포장상태가 좋을수록 토지의 가격이 높아진다. 그리고 도로에 접한 부분의 길이가 얼마나 되느냐하는 것도 토지가격에 영향을 미친다. 그런데 이러한 것들은 권리관계가 아니므로 등기부에 나타나지 않는다. 그래서 현장으로 직접 가서 확인해봐야 한다.

게다가 권리관계이면서도 등기부에 표시되지 않는 것들도 있다. 점유권, 유치권, 분묘기지권 등이 여기에 속한다. 신축건물인 경우 하도급 업체가 공사대금을 받지 못해서 건물에 대해 유치권을 행사하고 있을 수도 있다. 가끔 신축건물에 공사대금을 받지 못한 사람들이 플래카드 걸어 놓고 시위하는 광경 보았을 것이다. 바로 이런 경우다.

만일 하도급 업체가 유치권을 행사하면서 매수인에게 건물을 넘겨주지 않는다면 매수인은 그 건물을 사용할 수가 없게 된다. 많은 돈을 주고 건물을 사놓고서 사용을 못한다면 얼마나 허탈하겠는가?

분묘기지권도 반드시 현장으로 가서 확인해야할 사항이다. 토지를 매입한 경우의 예를 하나 들어보자. 투자자 '유비'가 어렵사리 종자돈을 모아 수도권 인근의 토지를 하나 매입하였다. 등기부에는 묘에 대한 권리가 등기되어 있지 않았다(당연한 것이지만). 그래서 안심하고 토지를 매입하였다. 그런데 나중에 현장에 가보니 매입한 토지 한가운데 묘가 하나 있었다.

이 경우 토지를 매입한 투자자 유비는 토지 이용에 큰 지장을 받게 된다. 유비는 자기 마음대로 그 묘를 이장하거나 제거할 수 없기 때문이다. 분묘(묘)에 대한 권리는 분묘의 주인에게 있다. 그뿐 아니라 묘지(분묘가 위치한 땅)를 사용할 권리도 분묘의 주인에게 있게 된다. 이를 분묘기지권이라고 한다.

그래서 매수인 유비는 묘지를 자기 마음대로 사용할 수가 없다. 결국 토지 한가운데 분묘가 있는 경우 매수인 유비가 볼 때 자기 토지 안에 남의 토지가 들어있는 것이나 마찬가지 상황이 된다.

등기의 공신력 인정하지 않아

그리고 부동산 권리분석을 할 때 꼭 유념해야할 것이 하나 있다. 우리나라는 등기의 공신력이 인정되지 않는다는 것이다. 여기서 등기의 공신력이 인정되지 않는다는 것은 이런 말이다.

유비가 부동산 거래를 하면서 등기부를 믿고 거래를 했다. 등기부에 소유자가 관우로 되어 있어서 관우가 진짜 소유자인줄 알고 토지 거래를 했다. 그런데 나중에 그 토지의 진짜 소유자가 나타났고 관우는 사기꾼으로 드러났다. 부동산 사기꾼인 관우가 거짓으로 소유권을 자기 이름으로 이전해 놓은 것이다.

이런 경우 유비는 소유권을 잃게 된다. 즉, 등기부를 믿고 거래했는데 그 등기부가 잘못된 것이었을 경우, 등기부를 믿고 거래한 자는 보호를 받지 못한다는 것이다. 이를  '등기의 공신력이 인정되지 않는다'라고 말한다.

우리나라처럼 등기의 공신력이 인정되지 않는 경우에는 더욱 더 부동산 권리분석을 철저히 해서 등기부상의 권리자가 진정한 권리자인지를 확인해야 한다. 가끔 부동산 사기꾼들이 허위로 등기부상의 소유권을 자기 명의로 이전해 놓고 자기가 진짜 소유자인 것처럼 속여서 부동산을 팔아먹는 경우가 있다.

등기부상의 소유자가 진정한 소유자인지는 그 동네 사람들에게 물어보면 알 수 있다. 시골의 경우 마을 사람들에게 물어보면 친절하게 대답해준다. 혹은 매도자로부터 최근의 재산세 납부 영수증을 건네받아서 등기부상의 소유자와 재산세 납세자가 일치하는지 확인해 보는 것도 하나의 방법이다.
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소규모 식당 외식업 망하는 과정

http://todayhumor.co.kr/board/view.php?table=humorbest&no=218218&page=5&keyfield=&keyword=&sb=


부푼 마음을 안고 조중동 찌라시에 나오는 프랜차이즈 광고를 보고선 사업 설명회에 참석합니다.

그곳에 가면 자신들이 개발한 음식이 왜 다른 업체보다 특이한지를 설명하죠.

그 다음엔 왜 대중적인지도 설명합니다.

이 과정에서 이런 저런 데이터를 보여주고, 사세가 확장되고 있다는

뽀대나는 실적들을 보여주죠.

하지만... 이런 주장엔 큰 모순이 있습니다. 특이한데 대중적이다?

이것은 절대로 공존할 수 없는 가치입니다.

특이하면 마니아 층을 공략해야 하고, 대중적이면 값이 싸던지 하는 잇점이 있어야겠죠.

암튼 너나 나나 다 자신들만의 독특한 노하우가 있으면서도 서민 대중들에게 어필된다고 호언장담하죠.

논리적으로 성립할 수 없는 사업 설명회 도중 그 누구도 이런 문제를 지적하지 못 합니다.





다들 한 때는 고급 회사 간부나 중역의 간판을 달고 생활했지만,

어이없게도 이런 뻔한 낚시질에 속아 넘어가죠.

프랜차이즈 회사가 제시하는 조건들은 대동소이합니다만, 그 원리는 항시 똑같습니다.

왜냐면 프랜차이즈 회사는 대게 음식을 만든 회사가 아니라 유통을 했던 회사기 때문이죠.

일반적으로 중대형 식당에서 메뉴를 개발해주는 등의 컨설턴트들은 한 매장으로부터

적게는 수백만원에서 많게는 천만원대의 사례금을 받습니다.



이런 일을 하는 조리사들의 준비물은 손에 익은 칼들을 넣은 가방과 필요에 따라서

냄비나 볶음솥등 소형차 트렁크에 실을 수 있는 게 전부죠.




자... 연봉 수억대의 메뉴개발 조리사들이 무슨 특이한 재료,

남들이 잘 알지 못 하는 조리비법같은 것이 있다면 이렇게 간소하게 이동하겠습니까?

재료는 대동소이합니다. 결론은 조리법에 있죠.

잠깐 들러서 조리법 강의해 주고 거액을 지불해야 하는 사업이 음식업입니다.

정말로 프랜차이즈 회사가 독특한 조리법을 갖고 있다면

자기들이 직접 매장을 운영하겠죠. 프랜차이즈 회사는 그냥 식자재 재료상에 불과합니다.



재료를 양파 당근에서부터 입금 정산 프로그램 식기세척기등까지 품목을 늘린 것에 불과하죠.

이들은 메뉴 개발자들에게 배운 조리법을 가지고 식자재 팔아먹는 사업을

프랜차이즈란 이름으로 하는 것에 불과합니다.

물론 규모가 커진 프랜차이즈 회사는 그렇지 않는 예도 있겠지만, 뭐 근본은 유통임에 분명하죠.



이 반대의 경우도 있습니다. 처음엔 식당을 운영하면서 특이한 조리법을 터득합니다.

실제 그 메뉴는 마니아층이 형성되어 가다가, 대중화되어가는 단계에 놓여 있죠.

식당 주인은 사세를 확장하고 싶어합니다. 이 때 직접 매장을 늘려가야 한다면...

인력관리에 너무 많은 힘이 들겠죠. 때문에 처음 음식업으로 시작한 프랜차이즈 회사도

그냥 유통업으로 흡수될 수밖에 없습니다.



자 유통업자가 직접 음식 만들기 어려워서 전문가에게 배운 조리법으로 프랜차이즈를 시작하고,

식당 사장이 인력관리 하는게 힘들어서 프랜차이즈를 시작합니다.

그렇다면 식당운영에서 가장 핵심이 되는 기술적 요소 두가지가 쉽게 드러나겠죠.

바로 조리법과 인력관리입니다.




자기들은 이것을 실제 하기 힘드니까 남들한테 하라고 부추기는 것이죠.

그렇다면 점주들에게도 이 사실을 제대로 알려야 합니다. 음식 만드는게 생각보다 쉽지 않을 것이다.

사람 관리하는 게 정말 보통 일이 아니다. 하지만 이들은 조리법은 간단하고 누구나 할 수 있다.

사람 관리는 알아서 해라... 그렇지만 일단 시작하면 대박난다.

그렇지 않은 예도 많겠지만 일반적으론 이 틀을 벗어나지 않을 것입니다.



이제부터 낚시에 걸린 한 점주는 영업을 시작합니다.

물론 시작하는 과정에서 낚시에 걸렸다는 사실을 거의 곧바로 알아채죠.

왜냐면 회사에서 처음 소개한 주방장이 말썽을 부리는 것 같습니다.

재료관리를 철저히 하지 않아서 자꾸 허투루 버려지는 경우가 생기죠.



매상이 들쭉날쭉 한데 너무 많이 만들어 놓거나 너무 적게 만들어 놔 음식이 규칙적이기 쉽지 않습니다.

재고는 어떻게 처리해야 하며, 조리 속도를 높이기 위해서 적당히 먼저 만들어 놔야 하는지 어떤지....

이 과정에서 쉬어 버리기도 하고,

또 재료들의 품질이나 신선도 가격등도 관리하기 결코 만만치 않습니다.




이 때 낚시질에 걸린 걸 알았지만 투자한 돈이 있어서 일단 주방장을 욕합니다.

역시 사람을 잘 써야 해...라며 주방장을 바꾸죠.

그런데 구관이 명관이라고 새로운 주방장은 주방을 제압할 카리스마가 부족합니다.

일이 뒤죽박죽되고, 이번엔 주방장에게 힘을 실어준다며 주방 보조들을 다그치죠.

주방 보조의 눈에는 어리숙한 주방장이 문젠데...



이렇게 주방에 불란이 나면 조리법을 대충 배웠던 점주는 겁이 납니다.

일당 매상은 오름 추세인데, 이 때는 함부로 직원들 자르지도 못 하고 끌려다니게 되죠.

이것 저것 요구하는 것들 다 들어주는 것을 선택합니다.




한 달 정산해 보면 죄다 남 좋은 일만 시킨 것 같죠.

얼핏 총 매출은 대단한 것 같지만 가게세 공과금 직원 월급 상상을 초월하는 식자재비용등을 제하고

나서도... 문제적 비용 잡비가 발목을 잡습니다. 잡비로 엄청난 돈이 새나가죠.



이 잡비를 잡기 위해 인력 하나를 줄이고 매장의 한 파트를 점주나 점주 와이프가 담당합니다.

세계 어디나 음식업은 12시간씩 일하는게 기본입니다.

12시간씩 가게에 매달려 일하다 보면 문제점들이 점점 안보이기 시작합니다.



음식에서 뭐가 나왔다고 투덜대는 손님을 아무 일 안하고 가끔 매장에 들러서 볼 때는

주방장이 사업 말아먹는 놈으로 보이던 것이 12시간씩 같이 부대끼다 보면 동질감이 생기게 되서

손님이 까탈스러운 사람이라고 생각하게 되죠.




종업원 입장에선 사장 자기도 일하다 보니 역시 현실은 다르단 것을 알게 됐다며,

애사심이 담긴 것 같은 화목한 분위기에 동참해주죠.

그런 애사심을 갖고 있는 친구 같고 동생 같던 종업원이 단지 놀고 싶단 이유만으로

가게를 그만둬 버립니다.

왜냐 12시간씩 일하다 보면 사생활을 할 수 없기 때문에 음식업은 이직율이 장난아닙니다.




더 좋은 종업원을 구할 때까지 이젠 남은 부부중 한명까지 가게에 투입되죠.

이런 과정이 1,2년 반복되면 이제 종업원은 태반이 친인척입니다.

"여보 처형이 돈을 좀 빼가는 거 같은데?" "아니 지금 우리 동생 의심하는 거예요?"

뭐 이런 극단적 상황까진 아니다 하더라도,

식구끼리 일하면 사업의 마인드가 점점 '우리가 먹고 사는 것만 해도 남는 거지 머'라며

자기변명을 쌓게 되죠.




이 과정에서 매출의 규모는 한계가 보입니다. 수익구조는 비슷하고, 물가는 오르고,

프랜차이즈 비용은 높아만 가는데, 문제점을 파악해서 개선시켜야 할 사장은

하루 종일 한 파트를 부여잡고 있어서 시간내기도 어렵고...



에라 모르겠다 권리금 받고 팔아야겠다 싶어 이제 갑자기 투자를 감행합니다.

매장에 낡은 브라운관 티비도 빔프로젝터로 바꾸고,

가게 앞에 이것저것 이벤트나 할인행사 한다고 입간판을 내다 걸죠.

이렇게 상당한 돈을 투자해 놨는데, 앗뿔싸.... 이 프랜차이즈가 제시한 음식의 유행이 끝나갑니다.

아직 한창 유행일 경우엔 비슷한 매장이 곳곳에 생겨나죠.




권리금에 이제 필꽂힌 상태라 또다시 투자를 안할 수 없습니다.

가게 사러 온다는 사람이 보면 부끄러울 것들을 치우기 시작하죠.

보기엔 말끔해 보이지만, 실상 가게가 이런 저런 잡다한 물건들로 쌓여가는 이유는

언젠가는 필요했기 때문입니다.

가게는 안팔리고, 버린 것들 구조 바꾼 비용들은 고스란히 지출로 남죠.



종업원과 이미 친구의 마인드나 가족애로 뭉치게 된 상황이라 가게를 정리하겠단 점주의 각오는

고스란히 종업원들에게 전달됩니다. 이 가게에 오래 근무하면 월급도 올라가고,

이런 저런 돈 많은 점주의 눈에 잘 보여 매장 하나 열거나 운영해 볼 기회가 있을지도 모른다는

착각에 빠진 성실하고 구하기 힘든 인력들은 이미 다른 매장을 알아보러 다니죠.




가게를 실질적으로 이끌어가는 인력들의 해이는 매상에 바로바로 적용됩니다.

뭐가 딱히 문제인지 모르지만, 손님들이 매장안을 기웃거리기만 하지 좀처럼 들어올 생각을 못 하죠.



권리금 더 받긴 커녕 깍아줘야 팔릴 상황에 내몰리자 이제 업종 변경을 실시합니다.

프랜차이즈 간판을 내버리면 그만큼의 이익을 얻을 수 있다고 생각하죠.

이렇게 되면 그나마 프랜차이즈 이름값 때문에 올릴 수 있는 매출을 포기해야 합니다.



더군다나 재료를 구하는 일도 보통 일이 아니죠. 재료상마다 제시하는 금액이 다르고,

제값에 맞는 식자재 보는 안목도 없습니다.

누구 이런 것 잘 하는 사람 없나 싶어 음식업회에서 소개 받은 관리자를 영입합니다.

하지만 실상 이런 매장 관리자들은 사장의 역할을 하는 게 주 업무이기 때문에

하는 일 없이 돈만 받아가는 것처럼 보이죠.



역시 음식업은 나랑 안맞아... 포기... 땅땅땅



그것이 프랜차이즈던 일반 사업자 매장이건...

식당이 잘 되는가 그렇지 않은가를 알려면 김치를 먹어 보면 압니다.

뭐 이건 어디까지나 저의 개인적 생각입니다. 실제 김치를 쓰지 않는 매장도 많을테니...




보통 식당에선 중국산 김치를 씁니다. 10킬로에 많아야 2만원이죠.

국산김치라 해도 실제론 중국산 다대기를 수입해서 만든 것이 식당에 납품되기 때문에 비슷비슷합니다.

일반 매장에서 하선정 김치를 납품받는 곳이 얼마나 되겠습니까? 그냥 다 중국산이지.



그런데 사실 김치는 누구나 만들 줄 아는 품목입니다.

와이프가 못 만들면 장모나 시어머니라도 만들 줄 알죠.

하나 더 중국산 김치가 단지 싸기 때문에 쓰는게 아니라 실제로 맛이 괜찮습니다.

만들 줄 알지만, 비용도 그렇고 맛도 실제로 괜찮기 때문에 중국산을 쓰는 것이죠.



이 사소한 선택은 여러 다양한 문제점에 적용됩니다.




오징어 껍질 벗겨 쓰면 훨씬 보기도 좋고 씹어먹기에도 좋다는 사실 누구나 알고 있죠.

하지만 '요새 누가 오징어 껍질까지 벗겨주는 주방장이 어딧어요' 한마디에 포기합니다.

고구마 줄기도 저 어렸을 땐 저녁밥 차리기 전에 엄마가 바구니 던져 주면 티비 보면서

고구마 줄기 껍질을 벗겨야 저녁을 먹을 수 있었습니다만, 요새 누가 그럽니까?

오히려 껍질에 영양이 더 많다는데...이 한마디에 그냥 물에 대충 헹궈서 볶아먹죠.




고니가 비싼데 요새 누가 동태찌개에 넣어준대요. 동태 내장 쓴맛밖에 안나고...

젓갈냄새 서울 사람들은 싫어하는 사람도 많아요. 그냥 이거면 괜찮죠...

치킨집이라면 깍두썬 무 맛이 계절마다 업체마다 또 그날 그날 오는 놈 마다 조금씩 다릅니다.

좀 이상해도 재료상 피곤하게 누가 따집니까? 그냥 대충 쓰지.

치킨 먹을 때 누가 무 얼마나 집어 먹는다고...



얼만든지 자기 집안, 자기 고향만의 특이한 김치를 만들어 낼 수 있음에도...

이런 저런 이유로 중국산 김치 사다 쓰죠. 이런 습성이 매 순간 선택의 상황에서 재현됩니다.

진짜 문제는 프랜차이즈의 난립이나 상도덕이 부족한게 아니라 ...

음식엔 손이 많이 가야 한다는 이 당연한 사실을 적당히 합의하면서부터죠.



음식에 손이 많이 가야 한다는 걸 뼈져리게 아는 사람은

절대로 프랜차이즈를 통해 사업하지 않을 것입니다.

손쉽게 누구나 만들 수 있는 음식을 왜 손님이 충성도 있게 따라오겠습니까?



식당도 하나의 기업입니다.



수 많은 부서 중에서도 한 파트 안에서도 자기가 담당한 일만 죽어라 해 왔던 직장인들은

기본적으로 사장이 무슨 일을 하는지 알기 어렵습니다.

사장은 부하직원이 보기엔 노는 것 같지만, 실제로 그렇게 보여야만 합니다.



치열하게 한 분야에 파묻혀서 죽어라 시간 까먹으면...

전체적으로 회사가 어떻게 돌아가는지 잘 모릅니다.

노는 시간이 많아야 뭐가 문젠지 뭐가 잘 되고 있는지 파악할 수 있죠.



그래서 식당은 아무리 작은 규모라 하더라도 그 업을 배우는 과정 이후에는

딱히 하는 일 없이 놀아야 합니다.



하다 못 해 돈계산도 말이죠. 수입 지출 내역 따지다 보면 밤 꼴딱 새도 계산기가 고장났는지

항시 빈 구석이 나옵니다. 이 사소한 돈에 구렝이 알 같은 사장의 시간을 쓰면 안되죠.



당장 시작하는데 사장 인건비라도 건져서 조금 더 많은 돈을 가져 가야지...라는 생각을 하는 순간

그 매장의 매출은 딱 고정되어 버립니다.

그런데 이런 사장의 마인드로는 순진한 퇴직자들 낚을 수 없기 때문에 '사장님도 조금 일을 하셔야지...

가게가 돌아가는 것도 알 수 있구요..'라는 식으로 인건비 벌어먹는 전쟁터로 몰아넣는 거죠.



정말 이런 생각으로 밥먹으러 식당 가다 보면 왜 이 가게는 잘 되는지

이 가게는 그냥 그런지 쉽게 느껴집니다.
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파산 직면 아이슬란드 ‘시장 무한개방의 실패’

http://news.nate.com/service/news/shellview.asp?ArticleID=2008101923392667112&LinkID=740


파산 직면 아이슬란드 ‘시장 무한개방의 실패’

2008년 10월 19일(일) 오후 11:39 [경향신문]


ㆍ이명박정부에 반면교사

미국식 금융자본주의 모델을 도입해 ‘유럽의 금융허브’라는 찬사를 듣던 아이슬란드가 국가부도 위기에서 헤어나지 못하고 있다. 3대 은행 전면 국유화라는 극약처방까지 썼지만 위기 탈출의 조짐이 보이지 않는다. 금융산업에 ‘올인’해 시장의 빗장을 풀고 외국 돈을 끌어모았다가 된서리를 맞은 아이슬란드의 현실은 우리에게도 시사점을 던진다.




일본 니혼게이자이 신문은 19일 국제통화기금(IMF)이 아이슬란드 등 자금난에 빠진 신흥시장 국가들에 무제한 긴급 융자를 실시하는 쪽으로 가닥을 잡았다고 보도했다. 아이슬란드는 러시아에 자금 지원을 요청한 상태이지만 러시아가 유보적 반응을 보이고 있어 결국 IMF에 손을 벌리게 될 가능성이 높다.

미국발 금융위기가 유럽을 강타하면서 아이슬란드는 지난달 말 유럽 국가 중 처음으로 예금 지급 불능 상태를 맞았다. 주식시장은 붕괴되고 국가신용등급도 떨어졌다. 통화인 크로나 가치는 급락했다. 식량 등 생필품 대부분을 수입하는 이 나라에서 환율 폭등은 서민들의 삶에 치명타를 안겼다. 정부는 기업이 식량·에너지 구매 외의 용도로 외화를 쓰지 못하도록 규제하고 있지만 암시장은 이미 성행 중이다.

인구가 30만4000명에 불과하고 천연자원도 거의 없는 아이슬란드는 10년 전만 해도 수출의 40%가 어업에서 나올 만큼 개발이 덜 된 나라였으나 2000년대 금융 강국으로 거듭났다.

정부와 금융산업의 성장 전략은 단순했다. 글로벌 금융자본주의 시대에 맞춰 ‘외국 돈으로 장사를 하는 것’이었다. 규제를 없애고 금리를 올리자 영국, 벨기에, 룩셈부르크 등에서 자금이 흘러들어왔다. 그 돈으로 아이슬란드 은행들은 유럽의 부동산과 기업을 사들였다. 은행은 자신이 구입할 예정인 자산을 담보로 대출받아 그 자산을 매입하는 ‘레버리지 바이아웃(LBO)’에 돈을 쏟아부었다. 규제가 거의 없었던 탓에 러시아의 ‘검은돈’도 상당 부분 아이슬란드로 흘러가 투기자금으로 변질된 것으로 추정된다.

정부는 ‘금융시장 자유화’의 명분을 내세워 은행의 투기를 용인했다. 미국 헤리티지재단 보고서에 따르면 아이슬란드의 주요 경제자유지수는 세계 최상위권이었다. 기업자유지수는 94.5점(이하 100점 만점), 무역자유지수는 85점이었다. 이 때문에 아이슬란드는 ‘기업하기 좋은 나라’ ‘신자유주의 경제시대의 모범’으로 각광받았다.

하지만 금융산업 외에 제조업 등 다른 분야의 경쟁력 향상은 외면했다. 결국 금융위기가 터지자 높은 외국 자본 의존도는 부메랑으로 돌아왔다. 기업과 국민들은 환율이 급등하고 외국 돈이 썰물처럼 빠져나간 뒤에야 허상을 깨달았다.

경제학자 가우티 크리스트만손은 뉴욕타임스 기고에서 “온국민이 거대한 카지노에 들어갔다 나온 것 같다”며 “무비판적으로 자본주의 시스템을 받아들인 아이슬란드인들은 새로운 공산당선언이라도 내놓아야 할 처지”라고 말했다. 금융위기에도 불구하고 금산분리와 지주회사 규제의 완화를 추진 중인 한국 정부가 새겨야 할 대목이다.

<구정은기자>
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지금 당장 아파트를 버려야 하는가

http://media.daum.net/economic/estate/view.html?cateid=100019&newsid=20081019040904231&p=moneytoday&RIGHT_COMM=R5

지금 당장 아파트를 버려야 하는가

머니투데이 | 기사입력 2008.10.19 04:09


[머니투데이 여운봉외부필자]최근 살던 집이 안 팔려서 새로 분양받은 아파트의 중도금을 못내는 사람들이 늘어나고 있다고 한다. 새 아파트를 분양받고 한마디로 '속' 터지는 사람들이 많다는 뜻이다.

최근 우리나라 주택시장의 전망을 놓고 모 일간지에 10년 뒤 아파트가격이 '반값'이 될 거라고 주장을 펴는 이와 그렇지 않을 거라는 주장을 펴는 전문가 두 분이 '맞대결'을 펼친 기사를 읽었다. 많은 사람들이 과연 어느 편에 손을 들어줘야할지 사실 혼동스럽기만 하다.

최근에는 강남에서 가장 가깝게 떨어져 있으면서 강남 대체지로 각광받았던 용인시 수지지구 일대에 소재한 신규 분양아파트들이 작년 8월 분양 이후에 약 200가구가 중도금을 연체했다는 신문기사도 있다.

이 같은 일이 발생한 것은 무엇보다 미분양아파트가 급증한 것이 가장 큰 이유이다. 경제현상들을 볼 때 항상 수요공급의 측면에서 보면 정확하다. 아파트도 예외는 아니어서 미국 금융위기로 인해서 우리나라 경제의 불확실성이 확대되면서 주택거래 심리도 크게 위축되었기 때문이며 그만큼 주택에 대한 수요가 줄었다는 얘기이다.

반면에 주택에 대한 공급은 앞으로도 중장기적으로 정부의 공급확대정책에 따라 수도권 신도시를 중심으로 지속적으로 주택공급이 늘어날 전망이다.

결국 주택에 대한 수요는 줄고 공급은 늘어날 전망이 지배적이라서 내년 이후 당분간 중장기적으로 주택시장에 따듯한 햇살이 비춰지기는 어려울 것으로 판단된다. 더군다나 최근 건설경기 악화로 인해서 부동산발 경제위기설까지 나오고 있다는 소식까지 들린다.

이번에 주택대출금리가 또 급등해서 은행권의 주택담보대출 대부분을 차지하는 변동금리형 주택대출 금리가 2004년 이후에 최고치로 치솟아 있다. 최고 8.5%까지 올랐는데 한국은행이 지난 9일에 전격적으로 기준금리를 인하를 했지만 대출금리의 기준이 되는 양도성예금금리인 CD금리는 오히려 상승했다. 따라서 대출자의 이자부담은 계속 커질 수밖에 없는 상황이다.

현재 경제전문가들이 우려하는 것은 가계부채의 급증이다. 국내 가계부채가 올 2분기 현재 660조원으로 지난 IMF위기 때인 1998년도의 183조원에 비해서 무려 3배나 높아진 수준이다. 더군다나 고용부진으로 소득여건도 나빠져 있으며 국민들의 조세부담률도 과거에 비해서 크게 늘어나 있다. 결국 가계부채와 세부담 증가로 인해 소비 여력이 크게 줄어 든 것이다.

이렇게 취약한 가계 재무구조를 견디지 못하고 어쩔 수 없이 집을 팔려고 내놓는 매물이 급증한다면 주택가격은 걷잡을 수 없이 적정가격이하로 크게 떨어질 우려가 많다. 최근 증권시장의 폭락장세, 환률 급등세 등 여러 가지로 어려운 시기에 앞으로 주택가격까지 급락세로 돌아선다면 경제적 파장은 클 것으로 우려된다. 주택가격의 폭락장세를 주장하는 것은 이런 밑바탕에서 출발한 것이다.

주택시장의 향후 전망에 대해 긍정적인 측면과 부정적인 측면을 놓고서 여러 전문가들의 의견은 서로 엇갈리고 있기는 하지만 아무래도 여러 가지 사항을 들을 놓고 볼 때 부정적인 측면에 더욱 무게가 실리고 있는 것 같다.

그 이유는 우리나라가 다주택 보유자들이 너무 많다는 것이다. 일본의 경우에는 주택시장이 1990년도부터 지금까지 지난 17년 동안 계속 떨어지는 행진을 했고 많게는 무려 한창 높았었던 주택가격의 70~80%까지 떨어져 있기도 하다. 그렇지만 장기간에 걸쳐 워낙에 오랫동안 서서히 떨어졌기 때문에 부동산시장 전체가 크게 흔들리는 큰 혼란은 없었다.

그러나 일본과 달리 우리나라는 가장 큰 문제가 1세대 3주택자인 다주택보유가 큰 문제이다. 실수요가 아닌 투기적 수요로 한 세대가 3개 주택을 보유한 주택수만 하더라도 지난 2006년 국세청발표에서 무려 82만5000채나 된다. 군인들이 60만명이라고 했을 때 우리나라 다주택자들이 보유한 주택수가 얼마나 많은지 느낄 수 있다.

이것이 바로 우리나라 주택시장이 언제 터질지 모르는 뇌관역할을 할 것으로 보인다. 더군다나 전부 금융기관의 대출을 통해서 매입했기 때문에 한번 터지면 부실 금융기관들까지 생겨나게 되어 걷잡을 수없이 큰 불로 번질 수 있다.

그렇다면 앞으로 만약 주택가격의 급락이 발생 시에 금융권으로 확산된다면 큰 문제일 것 같은데 어떤 대책은 없는 것일까? 일단 정부의 부동산정책이 어떻게 가동 되는냐가 관건이다. 무엇보다 현재 전문가들도 공감하는 것이 부도위기에 몰린 건설사들을 구제하는 것이다. 한국판 서브프라임 모기지 사태 가능성을 줄이기 위해서는 건설사와 금융기관들을 살려내야 하는 것이 시급한 과제이다.

물론 서울, 지방할 것 없이 투기적 수요에 맞춰서 그동안 건설사가 무리하게 주택을 무작정 짓기만 한 것은 잘못이지만, 일단 투기적 수요를 제대로 사전에 차단하지 못한 것은 정부정책에 분명 잘못은 있다. 그러나 지금에 와서 누구의 잘못을 탓하기에는 너무 늦은 상황이다.

현재 건설시장에 자금경색 현상이 발생하지 않도록 건설사뿐만 아니라 주택담보대출자에게 까지도 금융권의 대출연장을 해 주는 것이 시급하다는 주장들도 나오고 있지만 실행효과에 대해서 아무도 장담하지 못하고 있다. 말처럼 그렇게 쉽게 돈을 풀어놓아도 될지, 자신 있는 정책들이 적극적으로 나오지 못하고 있는 상황이다.

분명한 것은 주택시장의 향방에 대해서 부정적인 것만은 확실한 것 같다. 아직 정부의 정책이 어떻게 나오느냐에 따라 주택시장의 명암이 달라질 수 있지만 언제 터질지 모르는 불안한 주택시장에 대한 명확한 정책이 아직 미지수라서 안타깝기만 하다.
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[비즈니스 언프렌들리①] MB “일자리 축소 주범” 낙인, 정부 프로젝트 줄이고 예산에 칼질

http://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=105&oid=036&aid=0000018630

[비즈니스 언프렌들리①] MB “일자리 축소 주범” 낙인, 정부 프로젝트 줄이고 예산에 칼질


“정보화 시대에는 IT(정보기술) 접하는 사람은 소득이 높고 접하지 못하는 쪽은 소득이 낮기 때문에 소득 격차가 벌어집니다. IT 기술은 일자리를 계속 줄였습니다.”

이명박 대통령은 지난 9월9일 ‘국민과의 대화’ 도중 이렇게 말했다. ‘녹색성장’에 대한 소신을 밝히다가 나온 말이다. ‘정보화는 소득의 불균형을 확산시키고 일자리를 줄였다 → 녹색화는 소득 균등화와 일자리 창출로 이어질 것이다 → 일자리는 3배가 더 늘어날 것이다.’ 대통령의 결론이었다.

이용운(40·가명)씨는 그 방송을 보다가 맥이 탁 풀렸다. 그는 중견 소프트웨어 업체를 운영하고 있다.

“그 직전에 한 공기업에서 계약까지 끝난 프로젝트를 취소하자고 해서 회사가 발칵 뒤집혔다. 공기업과의 주계약자는 외국계 컨설팅 회사였지만, 우리 회사도 소프트웨어를 납품할 예정이었다. 결국 그 프로젝트는 취소됐다. 아직도 눈앞이 캄캄하다.”

벤처업체 내년 줄도산 우려

계약을 파기한 공기업은 외국계 기업 쪽에 관련 사실 일체를 대외비로 해달라고 요청했다고 한다. 대외 신인도 하락을 염려한 것이다. 이런 일이 벌어진 이유는 뭘까. 정부는 올해 공기업 예산을 10%씩 일괄적으로 삭감하라고 지시했다. 경제 살리기 정책의 일환이었다. 이 방침에 따라야 하는 공기업들이 가장 많이 ‘칼질’한 예산이 IT 쪽이라고 IT 업계 관계자들은 입을 모았다.

국내 IT 업계는 최악의 빙하기를 예고하고 있다. 미국발 금융위기에, 정부와 공기업의 홀대까지 겹친다. ‘일자리 창출’이 지상 과제인 이명박 정부에서 ‘일자리 축소’의 주범으로 찍혔으니 두말할 나위 없다.

정부의 ‘IT 줄이기’는 내년 예산 편성에서도 확연하다. 행정안전부가 올해 기획재정부에 올린 내년 정보화 예산안은 2300억원. 이 중 1052억원만 확정됐다. 절반 이하다. 올해 예산인 1450억원에 비해서도 27%나 줄었다. 특히 김대중 정부 시절 시작된 ‘전자정부’ 사업 등 마무리 사업뿐이다. 신규사업 예산은 ‘0’이다.

한 대기업의 IT 계열사에서 일하는 고동우 차장은 “정부의 공공 정보화 프로젝트는 정부가 정책적으로 중견 벤처기업들을 육성해 온 일종의 자양분이었다”며 “경기침체로 민간기업들이 앞다퉈 IT 예산을 삭감하는 상황에서 정부 프로젝트도 줄어 내년에는 벤처업체들의 줄도산이 예상된다”고 말했다.

도미노는 이미 넘어지기 시작했다. 중소규모 벤처들의 연합체인 한국콘텐츠산업연합회 최동진 사무총장은 “올해 들어 협회 산하 이사회에 소속돼 있던 큰 규모의 회사 중 1곳이 폐업을 했고 2곳이 흡수 합병됐다”며 “상대적으로 규모가 작은 일반 회원사들은 20% 가까이 폐업한 것으로 안다”고 말했다. 한국콘텐츠산업연합회에 소속된 업체가 200곳이 넘는 것을 감안하면 40곳에 가까운 업체들이 문을 닫았다는 추산이다. 최 사무총장은 “김대중 정부 시절의 벤처 육성 의지가 지난 정부부터 약해지다가, 현 정부에서는 정부 조직(정보통신부) 자체가 없어졌다”며 “현재로서는 벤처를 창업하거나 계속할 동기부여는 거의 없다고 봐야 한다”고 말했다.

이는 정책으로도 확인된다. 시스템통합(SI) 업계의 한 임원은 “올해 지식경제부에서 발표한 ‘뉴 IT 정책’을 보면, 기존 사업과 IT의 융합이 대부분을 차지하고, 정보기술 자체에 대한 정책은 사실상 없다”며 “이는 기존 산업의 정보기술화로, 굳이 정보기술 쪽 사업으로 발표하지 않아도 이미 각각의 산업계에서 진행되고 있는 것들”이라고 말했다. ‘뉴 IT 정책’ 내용을 보면, 독자적인 원천기술을 개발하기보다는 조선산업과 IT 기술을 융합해 새로운 부가가치를 창출한다는 식이다. 이런 식의 개발은 이미 이번 세기 초반부터 산업계의 대세가 돼 있다. 이른바 ‘자동차 정보화’라고 표현할 수 있는 텔레매틱스가 대표적이다.

여당 주류도 IT 독립 육성에 부정적

이는 한나라당 주류의 생각이기도 하다. 대표적인 ‘친이’ 의원으로 꼽히는 공성진 의원은 지난 5월 정보통신 쪽 인사들이 주최한 포럼에 연사로 참여해 이렇게 말했다고 한다. “우리나라는 반도이기 때문에 원천기술 확보보다 융합이나 복합된 기술에 더 관심을 갖는 게 좋다. IT 강국이 된 우리나라는 이젠 IT 및 소프트웨어를 일부 특정 분야로 한정시켜 별도의 산업으로 육성한다는 것은 시대에 맞지 않는다.”

원천기술이 없으면 종속된다. 한국의 IT 산업이 고용을 촉진하는 효과가 적었던 근본 이유는 원천기술이 없었기 때문이다. 부품은 일본에서 사오고, 로열티는 미국에 지급했다. 남는 돈이 없는데 어떻게 고용을 늘릴 것인가.

한국은 그동안 IT 산업 육성에 많은 정부 예산을 쏟아왔다. 그 결과 한국의 수출 총액에서 IT 부문이 차지하는 비율은 40%에 가깝다. 지난해 기준으로 국내총생산(GDP) 비중도 16.9%를 차지한다. 경제협력개발기구(OECD)가 발표한 ‘IT 아웃룩 2006’ 보고서를 보면, 전체 회원국 중 IT 산업이 전체 수출에서 차지하는 비중이 가장 높은 나라가 한국이다. 이런 상황에 조만간 변화가 올 수도 있다. 정부의 지향이 달라졌기 때문이다. 국가과학기술위원회는 지난 8월12일 이명박 대통령 주재로 열린 회의에서 IT 관련 연구개발 예산을 대폭 줄였다. 전자정보통신미디어 사업 예산은 ‘투자 대폭 축소 등급’을 받아 올해 903억원에서 596억원으로 졸아들었다. 소프트웨어·컴퓨팅 예산은 ‘투자 축소 등급’을 받아 1418억원에서 1198억원으로 줄었다.

수출총액서 40% 가까운 비중 차지

지식경제부가 지난 9월에 선정한 ‘신산업성장동력’에서 인터넷 비즈니스 등이 제외된 것은 오히려 당연한 것인지 모른다. 인터넷 산업은 이명박 정부 출범 이후 계속 된서리만 맞고 있다. 검찰은 10월7일 NHN과 다음커뮤니케이션 본사를 압수수색했다. 혐의는 저작권 침해 방조. 지난 7월 한국음악저작권협회가 NHN과 다음 등 포털이 음악 저작권 위반을 방조했다며 검찰에 포털 업체들을 고발했다. 이 덕분에 다음커뮤니케이션은 ‘4관왕’을 차지했다. 정부가 할 수 있는 조사는 다 받고 있다는 말까지 나온다. 그간의 일지를 보자. 공정거래위원회의 불공정 거래행위 조사(5월) → 서울지방국세청의 일반 세무조사(5월) → 국세청 특별 세무조사로 변경(6월) → 특별 세무조사 연장(7월) → 국세청 40억원 추징금 부과(8월) → 방송통신위원회의 개인정보 법령준수 여부 실태조사(9월) → 검찰의 본사 압수수색(10월). 거의 한 달에 한 번씩 각종 제재에 시달린 꼴이다.

인터넷 업체들의 시련은 지금부터다. 방송통신위원회는 이번 정기국회에 강화된 정보통신망법 개정안을 냈다. 그중 불법 정보에 대한 ‘모니터링 의무화’ 조항이 가장 논란이다. 이 법이 내년부터 시행되면 인터넷 업체들은 게시물이나 댓글의 불법성을 일일이 감시해야 한다. 불법성이 의심되면 30일간 다른 사람이 보지 못하도록 막아두는 ‘임시 조처’를 해야 한다. 아니면 사후에 법적으로 책임을 져야 한다.

문제는 인터넷 업체의 시련이 아니라, 누구에게나 가해질 수 있는 광범위한 사적 검열이다. 포털 업체의 한 관계자는 “그 법이 그대로 시행되면 업체들은 정치적으로 민감하거나 쌍방 간의 분쟁이 벌어질 것으로 보이는 글은 우선 무조건 차단하게 될 것”이라고 말했다. 그는 또 “솔직히 힘있는 정부나 기관, 단체가 문제를 제기하면 임시 조처부터 하지 않겠느냐”고 되물었다.

이미 경찰은 지난 5월 어청수 경찰청장 동생의 성매매 유흥업소 관여 의혹를 다룬 뉴스 동영상 게시물을 삭제해달라고 국내외 포털에 일제히 요청했다. 포털들은 이를 받아들여 게시물을 죄다 삭제했다. 대검찰청도 네이버 등 5개 포털 업체에 임채진 검찰총장을 ‘떡값 검사’로 표현한 글들을 삭제해달라고 요청했다. 권력의 정점에 있는 이들은 이렇게 ‘불법 게시물’이 아닌 ‘불편한 게시물’에도 칼을 휘둘렀다.

포털 게시물 삭제 외압 빈발

힘있는 자와 힘없는 자의 분쟁에서 사업자가 판단 근거가 없을 때는 우선 힘있는 자의 편을 들 수밖에 없게 된다. 지난 8월14일 다음과 네이버 등 주요 포털 사이트에서는 이랜드 파업 관련 게시물 수십 건이 한꺼번에 접근이 차단되는 임시 조처를 당했다. 이들 게시물이 회사의 명예를 훼손했다는 (주)이랜드월드의 일방적인 주장에 따라 네이버와 다음이 취한 조치였다. 이랜드 노조와 문화연대, 인권단체연석회의 등 시민·사회단체들이 일제히 항의했다. 게시물은 일주일 뒤에야 정상화됐다. 다음을 사용하는 누리꾼 ‘일감 만들지 말자’도 10월9일 오후 잇따라 아이디 접근 제한을 당했다. 그는 “다른 포털에 있는 촛불문화제 관련 글들을 계속 퍼나르고 있는데, 이날 오후부터 계속 글쓰기가 차단됐다”며 “상담원에게 항의했더니 욕설이 들어간 단어를 썼기 때문이라고 하는데, 나는 욕설을 쓴 적이 없다”고 억울해했다.

인터넷 업계도 이것이 자신들을 서서히 죽이는 독임을 알고 있다. 한 인터넷 업체의 임원은 “의외로 인터넷은 죽이기 쉽다. 이용을 까다롭게 하고 불편하게 하고 불만이 쌓이게 하면 누리꾼들은 곧 외면한다. 우리도 정부가 이런 점을 알고 있다고 생각한다”고 말했다.

IT 업계는 이렇게 10월에 이른 겨울을 맞고 있다. 아주 추운.

이태희 기자 hermes@hani.co.kr

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'잘못 하면 IMF 다시 올거 같은데요' 이글에 대한 이해에 대하여...

여긴 대부분 자기 가정을 꾸리는 분들이라 참고로 하나 올려 드립니다.
제가 활동하는 경제 관련 포럼에 올라온 글입니다.
( 다들 느끼시겠지만 요즘 워낙 경기가 안좋아서요.)
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1.
이야기를 시작하기전에 일단
내가 이해하고있는 환률과 금리의 관계를 설명 해야 한다.
미국, 한국, 대만 이 3명이 있다고 가정한다.
미국이 한국과 대만에게 1만원씩 빌려 주었다.
한국과 대만은 1만원의 돈(외화)을 가지고 있는 것이다.
다만
한국은 이자를 400원
대만은 이자를 500원을 낸다고 한다.
그러던중 미국이 5천원의 돈이 급히 필요하게 되었다. 그렇다면 미국의 선택은?
당연히 한국에서 5천원의 돈을 빼야 한다. 즉 한국의 돈(외화)가 줄어 들게 될 것이다.
하지만 그전에 한국이 이자를 600원을 내겠다고 선언한다.(금리 인상)
그렇게 되면 미국은 당연히 그보다 낮은 이자를 내는 대만에게서 돈을 빼게 될 것이다.
여기에 한국이 이자 1000원을 선언 하면(공격적 금리인상)
미국은 대만에게서 모든 돈을 뺀뒤 5천원은 자신이 쓰고 5천원은 한국에게 맏기게 된다.(외화 유입)
즉 금리를 높히면 외화가 유입되어 자국의 통화 가치가 증가하고
금리를 낮추면 외화가 금리가 높은 쪽으로 유출 되어 통화 가치가 감소할 것이다.
2.
부동산 시장의 팽창
노무현 초기에서 중기 까지 부동산 시장이 팽창 하였다.
이부분에 대해서는 꽤 많은 사람들이 부동산 거품을 만든 것에 대해 비난을 받는다.
하지만 미국은 물론이거니와 최근 유럽쪽에도 부동산 거품이 문제가 되고 있다.
왜 태평양과 대서양을 건던 3 지역에서 부동산 시장이 팽창 했는가?
원인은 미국의 낮은 금리를 이용한 부동산 시장의 활성화가 문제이다.
미국이 워낙의 낮은 금리를 이용했기 때문에 미국내에서 자금의 대출이 쉬워지고 돈의 흐름이 커졌다.
흐르는 돈에 비해서 한정된 실물 자산들은 자산 가치를 증가 시키게 된다.
그렇다면 다른 2 지역은?
미국이 낮은 금리를 적용 시켰기 때문에 2 지역은 미국보다 조금 높은 금리를 유지 할수 밖에 없었다.
만약 미국보다 더욱 높은 금리를 적용 시킨다면 미국의 달러는 높은 금리의 국가로 유입되고
그 국가의 화폐 가치는 더욱 증가 했을 것이다.
화폐 가치가 증가 한다는 것은 양날의 검이 된다.
특히 한국과 같이 수출형 국가의 경우 수출 상품의 가격이 급격히 올라 구매력이 떨어진다.
반면 큰 자국의 화폐 가치는 외부의 경제 타격으로 부터 자국내 산업을 보호가 가능해진다.
유럽과 한국에게 있어 미국은 가장 큰 소비 시장이었고
두 지역은 낮은 금리를 유지 할 수 밖에 없었다.
두 지역에 동시에 부동산 시장이 팽창하게 된 것이다.
3.
환률의 통제.
노무현의 환률 통제는 금리 이다.
작년 7월경 1차 서브프라임 사태가 터졌을 때. 한국은행은 금리를 올린다.
당시 모든 언론에서 금리를 올린 행동에대해서 비난 했지만,
동시에 한국에서의 달러 유출을 없었으며, 코스피는 굳건한 상태를 지키게 된다.
이명박의 환률 통제는 달러의 시장 유입이다.
3월 이후로 달러를 시장에 뿌리는 행동을 했을 뿐 금리를 이용하는 태도에서는 지극히 수동적인 모습을 보인다.
둘다 금리의 효과를 분명히 이해하고 있었다.
노무현은 달러를 벌어 오는 것이 힘들고 금리를 조정하는 쉽다고 생각했고
이명박은 금리로 인해서 부동산의 자산 가치가 감소 하는 것을 이해 하고 있었다.
이명박과 그 아래 사람들이 가지고 있는 자산의 대부분이 부동산이라는 것을 고려하면 지극히 당연한 행동이었다.
나라 곳간이 거덜나는 것은 우습지만, 자신의 곳간이 줄어 드는 것은 싫어 했을 테니까.
4.
단기 채권의 증가.
지난 3월 환률의 급변동으로 외국인 투자자들의 자산은 10%가 허공에 사라진다.
외국인들이 한국에 투자하러 왔을때는 달러를 들고 왔지만, 한국 시장에 투자하는 것은 원화기 때문이다.
즉 그 시점으로부터 느리게 떨어지던 코스피 지수가 급락하기 시작한다.
환률을 솟구치기 시작한다.
그리고 지금까시 환률 방어에 쓰인 돈은 230억 달러.
이 숫자는 너무 적다.
다음 아고라의 미네르바님이 꾸준히 언급 한 수치 대로 라면 적어도 500 억 달러 이상이 사용 되었어야 한다.
하지만 장부상의 달러 감소는 230억 달러.
원인은 지난 3월 경제 신문에 나와있던 짜투리 기사에서 찾을수 있다.
(당시는 가볍게 지나치는 기사였기 때문에 출처를 찾기 힘들다. 혹은 본인이 아고라에 쓰인 글을 기사로 착각하는 것일수도 있
다.)
내용은 다음과 같다.
---------------
외국인들의 환전 수치가 큰폭으로 늘어나고 있지만,
달러의 송금은 거의 미미한 숫자이다.
이는 달러가 채권을 구입하는데 사용 되기 때문이다.
외국인들은 변동이 큰 주식 시장보다 안정된 채권 시장을 선호하는 형태로 바뀐 것이며
한국은 외국인들에게 꾸준히 사랑 받고 있는 시장이다.
---------------
즉 외국인들은 환전한 달러를 국채를 사면서 다시 달러를 한국에 건네 준 것이다.
정부는 달러를 시장에 뿌리고 외국인들은 그 달러를 주워 채권과 바꾸고.
이렇게 몇번 반복한 동안 외국인들에게는 9월 만기의 채권 한뭉치를 손에 쥐게 된다.
장부상으로는 230억 달러의 감소만 있을 뿐.
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종신보험의 눈속임과 복리이자의 마술.

종신보험의 눈속임과 복리이자의 마술.


http://www.leejeonghwan.com/media/archives/001175.html

상대성 이론을 만들어 낸 알베르트 아인슈타인은 복리이자를 세계의 8대 불가사의라고 했다. 흔한 비유지만 1626년에 뉴욕 맨하턴 섬을 단돈 24달러에 팔았던 인디언들이 그 돈을 연 8%의 복리예금에 넣어뒀다면 382년 뒤인 2008년, 146조4922억3489만7639달러가 된다. 물론 부동산 가격과 물가도 만만치 않게 올랐지만 이 정도면 맨하턴 섬을 3천개 이상 사고도 남을 돈이다. 놀랍지 않은가.

복리예금 또는 복리적금은 원금에 이자가 붙는 단리예금과 달리 원금은 물론이고 이자에 이자가 붙는 방식이다. 여기에 장기 금융상품의 함정이 있다. 한때 유행처럼 확산됐고 여전히 인기를 끌고 있는 종신보험의 경우를 살펴보자.

ING생명보험에서 판매하는 무배당 종신보험 표준형의 경우 35세 남성이 사망 보험금 1억원을 보장받는 조건으로 가입할 경우 60세까지 월 15만890원을 내야 한다. 당장 이번 달에 첫 보험료를 내고 다음 달에 죽어도 1억원을 받을 수 있다. 언뜻 솔깃하게 들리지만 여기에는 몇가지 함정이 있다.

(1억원 사망 보험금 조건으로 35세 남성이 60세까지 납입하는 경우. ING생명보험의 사례.)

만약 달마다 15만890원씩 60세까지 300개월 동안 꼬박꼬박 내면 원금만 4523만3575원이 된다. 만약 이 돈을 연 7%의 정기적금에 묻어 뒀다면 60세 되던 해 원리금은 8491만5735원으로 불어난다. 64세가 되면 원리금이 1억원을 넘어선다.

은행에 묻어뒀으면 1억원이 넘었을 텐데 죽으면 1억원 밖에 못 받는다? 이 경우는 64세 이상 살면 손해가 된다. 거꾸로 말하면 가입자가 오래 살면 살수록 보험회사는 돈을 번다. 만약 80세까지 산다면 원리금은 1억4824만2740원이 된다. 100세가 되면 2억1156만9745원이 된다. 이때도 보험회사는 1억원만 주면 된다.

(35세 남성, 월 15만890원씩 60세까지 납입하는 경우 시뮬레이션, 각각 종신보험, 단리예금, 복리적금의 사례.)

복리식으로 저축한다면 원리금은 훨씬 더 불어난다. 만약 1년에 한 번씩 정산해서 원금과 이자를 연 7%의 정기예금에 다시 저축한다면 60세 되던 해 원리금은 1억2050만9469원이 된다. 80세에는 4억8670만6274원, 100세에는 무려 19억6567만9535원이 된다. 만약 당신이 100세까지 산다면 보험회사는 당신이 낸 돈으로 20억원 가까이 벌게 되는데 당신의 유가족들은 1억원 밖에 못 받게 된다는 이야기다.

결국 얼마나 오래 사느냐의 확률이 관건인 셈인데 지난해 생명보험협회에서 만든 5회 경험생명표에 따르면 35세 남성의 평균 기대수명은 42.6년이다. 평균 77.6세까지는 산다는 이야기다. 이 표에 따르면 보험회사들은 35세 남성이 1년 안에 죽을 확률을 0.93%로 보고 있다. 36세 때는 1.02%, 37세 때는 1.12%로 조금씩 늘어나 60세 이전에 죽을 확률을 32.97% 정도로 보고 있다. 보험회사의 손익 분기점 보다 일찍 죽어서 그동안 낸 보험료보다 더 많은 보험금을 타는 사람이 3명 가운데 1명 꼴이라는 이야기다.

(요약 경험생명표. 가장 최근에 만들어진 5회를 참고하면 되고 각각의 연령대에서 1년 안에 죽을 확률을 나타낸다. 생명보험협회 제공.)

종신보험은 역설적이게도 일찍 죽을수록 더 많은 이익을 챙길 수 있는 금융상품이다. 35세 남성의 경우 손익분기점은 64세다.

또 하나 눈여겨 볼 부분은 해약 환급금이 터무니없이 낮게 잡혀 있다는 사실이다. 35세 남성의 경우 55세 이전에 해약을 하게 되면 원금조차도 못 건지게 된다. 원금이라도 건지려면 20년 이상 꼬박꼬박 보험료를 내거나 만기를 채워야 한다는 이야기다. 60세 만기까지는 무려 312개월이나 된다.

(ING생명보험 해약환급금 사례.)

결국 가입자 입장에서는 한번 가입하면 끝까지 갈 수밖에 없는데 보험료 납입기간이 길면 길수록 오래 살면 오래 살수록 손해가 된다. 애초에 가입자에게 불리하게 설계돼 있지만 달마다 15만890원만 내면 1억원을 준다는데 알면서도 속을 수밖에 없다. 또 부양가족이 있는 경우라면 혹시라도 있을지 모를 불행한 일에 대비해 보험 하나쯤 들지 않을 수 없다.

그렇다면 보험 가입자가 선택할 수 있는 다른 대안은 없을까.

일단 장기 금융상품은 무조건 손해라는 사실을 알아야 한다. 아인슈타인까지 감탄했던 복리이자의 마법을 끌어내려면 이자에 이자가 붙는 금융상품에 투자를 하거나 투자수익을 주기적으로 정산하고 재투자하는 지혜가 필요하다. 이를테면 종신보험 대신 단기 정기보험을 들고 남는 돈으로 적금에 가입하는 대안도 가능하다.

(35세 남성이 사망보험금 1억원을 보장받는 조건의 5년만기 정기보험. ING생명보험의 사례.)

ING생명보험의 경우 35세 남성이 사망보험금 1억원을 받는 조건으로 5년만기 정기보험에 가입할 경우 월 보험료가 1만9천원이면 된다. 똑같이 1억원을 보장받는 조건이지만 종신보험 보험료가 월 15만890원인 것과 비교하면 8분의 1밖에 안 되는 셈이다. 이 경우 달마다 13만1890원을 따로 저축할 수 있다.

물론 정기보험의 경우 5년 뒤 만기가 끝나고 다시 가입하려면 그만큼 보험료가 올라가게 된다. 그러나 이를 감안하더라도 정기보험 보험료가 훨씬 싸다는 사실을 눈여겨 볼 필요가 있다. 같은 조건으로 45세 남성이 5년만기 정기보험에 가입할 경우 보험료는 월 4만4천원, 55세 남성의 경우는 9만5천원, 60세 남성의 경우는 14만6천원씩이다.

여기에서도 가입자들은 딜레마에 놓이게 되는데 정기보험은 당장 부담이 적지만 65세 이후에는 아예 가입이 안 되거나 보험료가 감당하기 어려울 정도로 뛰게 된다. 평생에 걸쳐 보장이 된다는 종신보험이 상대적으로 매력적으로 보이는 것도 이런 이유에서다.

그러나 이를 감안하더라도 65세 이후 1억원은 사망 보험금이 아니라 저축으로 마련하는 것이 훨씬 효과적이다. 복리예금이 만드는 마법의 비결은 시간이다. 가능하면 좀 더 빨리 충분한 종잣돈을 만드는 것이 재테크의 첫걸음이라고 한다면 종잣돈 만들 돈을 보험료에 쏟아붓는 것은 어리석은 일이다.

달마다 15만890원씩 종신보험에 쏟아붓는 사람과 1만9천원씩 정기보험에 집어넣고 나머지 13만1890원을 복리예금에 투자하는 사람을 비교해보면 똑같이 1억원을 보장받으면서도 정기보험의 경우는 5년 뒤 1065만443원의 목돈을 만들 수 있게 된다.

이 경우 5년 뒤에 보험료가 오르더라도 오히려 복리예금의 원리금이 불어나는 속도가 이를 추월하게 된다. 만약 평균 수명 이상 산다면 종신보험은 여전히 1억원을 받는데 그치지만 정기보험+복리예금 투자의 경우 원리금이 수억원에서 수십억원까지 불어나게 된다. 평균수명인 77.6세까지 산다고 가정할 경우 복리예금의 경우 원리금이 4억원 이상이 된다.

가입자들은 결국 선택을 해야 한다. 죽어야만 받을 수 있는 보험금 1억원에 의지할 것인가. 아니면 언제라도 꺼내쓸 수 있는 목돈을 4억원 이상 모을 것인가. 한창 일할 나이에 부양가족을 남겨두고 죽게 될 위험을 대비해야 하겠지만 이는 정기보험만으로도 충분하다. 미래에 대한 불안 때문에 보험회사에 발목이 잡히고 있는 건 아닌지 돌아볼 필요가 있다.
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보험, 진실을 알려드립니다

 
    보험, 진실을 알려드립니다

 

웬만한 사람이라면 보험 한 두개는 가입해 있지만, 가장 어려워하는 금융상품은 보험이다. 주위 사람의 권유로 보험 한두 개쯤 들어줬다가 나중에 후회한 경험이 한 번쯤은 있을 것이다. 보험사와 모집인이 보험에 대한 소비자의 지식이 낮은 점을 이용, 자신들에게 유리한 방향으로 계약을 끌고간다고 고발하는 충격적인 내용의 책

이다.

 

‘보험회사가 당신에게 알려주지 않는 진실’이란 책이 최근에 나왔다. 보험설계사 출신의 저자 김미숙 보험소비자협회 회장이 풍부한 사례를 바탕으로 쓴 이 책의 내용 중 소비자에게 도움이 되는 정보를 추려 소개한다.

* 가입 거부 연령 되기 직전에 가입하라

젊을 때 가입해야 좋다는 말이야말로 보험사의 새빨간 거짓말이다. 이들은 월 보험료의 액수만 단순 비교해서 50세보다 20세에 가입해야 보험료가 더 싸다며 젊은층을 주로 공략한다.

보험사는 젊은층이 적은 보험료를 내긴 하지만 보험금을 실제 지급 받을 확률은 희박하다는 사실, 심지어 사망보험금을 받을 확률보다 중도에 해약하는 경우가 더 많다는 사실은 절대 말하지 않는다.

 

한마디로 젊은층이 내는 보험료는 장년층의 보험금을 지급하기 위한 불쏘시개일 뿐이다. 보험료는 다소 비싸져도 보험 가입 거부 연령이 되기 직전에 가입하는 게 이익이다. 물론 건강해야만 보험 가입이 가능하다.

* 만기환급형 대신 순수보장형으로 짧게

보험사는 만기에 환급금을 돌려주겠다는 미끼로 더 많은 보험료를 받는다. 보험사가 만기환급형을 강조하는 이유는 만기에 돌려줄 보험금만큼을 가입자로부터 더 받아내기 위한 상술이다. 보험사는 계약 1건당 보험료를 높이면 보험사의 운영에 필요한 사업비도 더 받아낼 수 있다.

* 보험계약청약서는 본인이 직접 쓰라

보험에 가입할 때 보험사에 필요 정보를 알려줘야 한다. 고지의무 위반과 관련된 분쟁이 발생하면 법정에서 인정되는 증거물은 보험계약청약서뿐이다. 따라서 보험계약청약서는 본인이 직접 써야 한다.

가입자 스스로 볼펜을 잡고 청약서의 한 글자 한 글자를 꼼꼼히 읽고 의문점이 있으면 모집인에게 무슨 뜻이냐고 물어야 한다. 대화 내용을 녹취할 수 있으면 금상첨화다. 보험계약자와 보험대상자(피보험자)가 다른 경우 ‘고지의무’는 보험대상자가 직접 하고 자필서명은 보험계약자와 보험대상자가 각각 직접 해야 고지의무 위반과 자필서명 미이행에 따른 분쟁을 막을 수 있다.

* 보험공단 통해 진료기록 확인하라

나도 모르게 내 질병에 대한 고지의무를 빠뜨리는 경우가 있을 수 있다. 질병에 대한 고지가 빠졌는지 확인하려면 국민건강보험공단에 1997년부터 현재까지의 ‘건강보험 요양급여 내역’ ‘요양급여 명세서’ ‘진료비 청구 명세서’를 요청해 ‘본인확인용’이나 ‘개인진료사실확인용’으로 발급받는다. ‘건강보험 본인부담 내역’은 ‘회사 의료비(자가보험) 지원 제출용’으로도 발급이 가능하다.

물론 이 자료는 보험사에 제출해선 안 된다. 필요한 내용만 내용증명에 적어 보험사에 고지의무 위반 사실 확인용으로 보내기 위해서다.‘진료비 청구 명세서’ 등은 그동안 보험대상자(피보험자)가 병원, 약국 등에서 진료 받은 사실과 병명, 투약일수 등이 나오는 자료이다.

그런데 병·의원의 실수 또는 조작으로 치료 받은 적도 없는 병명과 투약일수 등이 기록된 경우가 있다는 게 속속 밝혀지고 있다. 보험에 가입할 때 보험사가 ‘진료비 청구 명세서’를 요구하더라도 덜컥 주었다가는 큰일난다는 것을 잊지 마시라.

* 연금보험은 화폐가치 하락을 먼저 생각

개인연금보험의 허점은 화폐가치 하락이 반영되지 않은 채 연금액이 예시되고 있다는 점이다. 예를 들어 10년 동안 매달 분할해서 낸 보험료와 10년 뒤에 받게 되는 보험금을 비교해보면 화폐가치의 하락 차이는 비교할 수 없을 만큼 크다. 화폐가치도 없는 푼돈을 지급받다가 그나마도 사망과 함께 끝나는 것이 연금보험의 진실이다. 화폐가치 변동을 감안해 보험금 지급을 늘리지도 않는다.

* 보험약관대출은 웬만하면 받지 말라

보험에 가입했다가 형편이 어려워져 해약하려고 하면 모집인이 권하는 것이 보험약관대출이다. 보험약관대출은 해약할 때 보험사가 내주는 돈인 해약환급금의 일부를 가입자가 대출 형식으로 빌려 쓰는 것인데, 문제는 이자율이 고리채 뺨치게 높다는 데 있다. 과거 ‘예정이율’이 연복리 7.5% 이상인 상품에서 대출을 받을 경우 대부분 10.5%의 약관대출이자를 내야 한다.

 

대출금 상환이 연체되면 보험사는 최고 19%가 넘는 연체이자를 물린다. 연체이자마저 못 갚으면 남아 있는 해약환급금이 소진될 때까지 차감하다가 더 이상 차감할 여지가 없으면 자동으로 계약을 해지해 버린다. ‘내 돈 내가 가져다 쓴 대가’ 치고는 너무 가혹하지 않은가?

* 이혼·재혼 반드시 보험사에 알려라

대부분의 보험가입자들은 무심코 계약자와 보험대상자는 자신으로, 생존 시·사망 시 수익자는 법정상속인으로 설정한다. 가정을 이룬 가입자들은 수익자를 배우자로 정하는 일도 많은데 잘 생각해서 결정해야 한다. 예를 들어 아내인 내가 암보험에 가입하고 생존 시·사망 시 수익자를 남편으로 정했다. 그리고 이혼을 했는데 내가 암에 걸리면 보험금을 탈 권리는 전 남편에게 있다.

 

보험사고 이후에 보험금 지급이 확정되면 계약자는 수익자를 변경할 수 없기 때문이다. 전 배우자가 미워서 아예 사망보험금을 해약해버리면 보험사만 이득을 본다. 재혼할 때도 보험 계약 정리는 필수다. 이혼·재혼 시에는 어린이보험도 점검해야 한다.

 

이혼이나 재혼을 하게 되면 고지의무, 자필서명, 미성년자친권자서명, 수익자 변경 등 보험계약 관계에서 얽히고 설킨 문제가 녹록지 않다는 점을 명심해야 한다. 보험금과 관련된 문제가 터지면 죽어도 만나기 싫은 전 배우자라도 만나서 사실확인을 하라. 그러지 않으면 보험사의 주장을 인정할 수밖에 없고 보험계약의 법적 관계를 정리하지 못한 책임은 오롯이 가입자가 져야 한다.

* 계약전환 종용은 응하지 않는 게 상책

계약전환이란 쉽게 말해 유지 중인 보험을 새 보험으로 갈아타는 것을 말한다. 옛날 상품일수록 보험료가 저렴하고 보험금 보장 측면에서 가입자에게 유리한 점이 많으므로 보험사들은 아예 ‘전환전용 상품’을 만들어 기존 계약자들을 공략한다.

 

모집인 수당도 높아서 모집인들은 갖은 감언이설로 새 상품이 훨씬 좋아 보이게 만든다. 결론부터 말하면 계약전환에는 응하지 않는 게 상책이다. 전환전용 상품 가입자는 ‘보험료, 가입 나이, 예정이율, 보험금’ 등 전환 전 계약보다 나은 점이 없다. 사망보험금을 높이고 싶다면 계약전환을 하지 말고 ‘사망 시 보험금’을 지급해주는 보험상품에 추가 가입하면 된다. 또 기존 계약을 없애고자 한다면 ‘전환전용 보험’에 가입하느니 차라리 해약하는 편이 낫다.

 




         김미숙 보험소비자협회장 /photo 이상선 조선 영상미디어 기자

      

김미숙 회장

“보험사와 맞장 뜨다 보니 싸움닭 됐어요” 연금보험 실체 알고 충격을 받아 … 소비자 보호에 팔 걷어붙였다.  

보험소비자협회 김미숙(金美淑·41) 회장은 이웃집 아줌마처럼 친근한 외모를 가지고 있다. 그러나 그는 알아주는 ‘싸움닭’이다. 보험회사와 감독기관인 금융감독원 등이 싸움 대상이다. 보험소비자협회를 만들어 소비자의 권익을 찾아주는 투쟁을 시작한 지 올해로 6년째다.
 
“원래는 소심한 성격이라 남들 앞에서 말 한마디도 못했는데 보험사와 맞장 뜨는 일을 오래 하다보니 지금은 자타가 공인하는 싸움닭이 되었어요.”(웃음) 여린 심성의 소유자가 지금은 보험사 직원이 “뒤가 무섭지 않느냐, 밤길 조심해라” 하고 협박하면 “나 죽으면 니들 보험사도 죽어” 하고 맞받아치는 강심장이 됐다.

그는 보험소비자협회 일을 시작하기 전까지만 해도 평범한 경력의 소유자였다. 서울여상을 나와 1987년 서울 적선동의 항공화물에이전트 분야의 회사에서 근무한 뒤 용산에 있던 회사로 옮겨서 근무하다가 지금의 남편(45)과 사내 결혼을 하고 퇴사한 뒤 집에서 살림을 했다. 고교 1학년, 초등 5학년 딸 둘을 두고 있다.

오늘의 그를 있게 한 보험과의 인연은 1995년 2월 보험회사 보험설계사로 입사하면서 맺어졌다. “남편한테 연금보험 들라고 하는 보험설계사와 만나서 이야기하다가 입사까지 하게 됐어요.” 1999년에는 같은 업종의 회사로 옮겼다.

그는 보험설계사 시절에도 회사가 역점을 두는 상품보다는 자신이 좋다고 생각한 개인연금을 소비자에게 많이 권했다. 보험 지식이 쌓이던 2001년 무렵 그는 “20년 후 연금보험 반토막난다” 는 요지의 신문 기사를 읽고 충격을 받는다. 본사에 직접 전화까지 해서 확인해본 결과 그는 “나도 속았고 부모형제, 소비자도 속인 꼴”이라는 결론을 내렸다.

몰랐으면 모를까 알고 난 후에도 가만있기엔 그의 양심이 허락하지 않았다. 2001년 4월 전국보험모집인노동조합 사이트에서 보험 관련 글을 쓰기 시작했다. 그의 칼럼은 인기가 높았다. “보험설계사의 권익 보장보다는 소비자의 권익에 중점을 두고 글을 썼거든요.”

2002년 10월에는 다음카페 ‘보험소비자협회(cafe.daum.net/bosohub)’도 만들었다. 회원이 1만명 넘는다. 그해 12월부터는 신촌 맥도날드 매장에서 길거리 상담도 병행했다. “사무실이 없으니까 맥도날드에서 보험 피해자들을 만나 고충을 들어주고 해결방안을 찾았어요.”

그는 재작년 겨울에 처음으로 자신의 사무실을 열었다. 노동운동 출신의 한 독지가가 서울 서대문에 보증금 300만원의 6평짜리 사무실을 얻어줬기 때문이다. 그러나 여전히 환경은 열악하였다. 비영리 활동을 하니 돈이 생길 리가 없고 까먹기만 할 뿐이다. 지난해에는 반포로 옮겼다가 올해는 마포대교 부근의 보증금 700만원, 월세 55만원짜리 사무실로 옮겼다.
 
사무실 위치가 자주 바뀌는 것은 월세를 못내 보증금으로 대신 내다가 다 까먹으면 다른 독지가의 도움을 받아 옮겼기 때문이다. 그러나 그는 협회를 키울 생각은 없다. “덩치를 키우면 자체 이익을 추구해서 초심을 잃게 될 공산이 커요. 돈 벌자고 이 일을 하는 게 아니잖아요. 그럴 거 같았으면 집에서 살림하는 게 나아요.”

요즘 각종 소비자단체가 많아졌지만 보험은 어려워서 그런지 소비자단체가 활성화되지 않은 분야에 속한다. 그런 만큼 그의 외로운 활동은 돋보인다. 그는 “보험금은 아는 만큼 받는다”며 “조만간 일반인을 대상으로 보험교육도 시작할 계획”이라고 말했다.


 김미숙씨가 전하는 보험의 대표적 함정

젊을 때 가입하면 좋다는 말은 새빨간 거짓말이다. 만기환급형은 보험료 높이기 위한 상술일 뿐이다. 치료받은 적도 없는 병명이… 진료비 청구기록 꼭 확인을 해야 한다. 보험약관대출 연체 이자 최고 19% 바가지이다. ‘계약전환’ 종용은 당신이 아닌 보험사를 위한 것임을 명심하라.

tip  가입 때 챙겨야 할 서류들

보험계약청약서| 보험사 보관용과 가입자 보관용이 있다. 보험사 보관용은 보험사에서 최종 점검을 끝낸 후 다시 제공해줄 것을 요구해 가입자 보관용과 함께 보관하자. 모집인이 백지청약서를 내밀면서 서명만 요구할 때는 계약을 거부하자. 고지의무와 자필서명의 중요성은 두 말할 나위가 없다.

상품안내장| 매우 중요한 자료다. 이 자료가 수중에 없다면 추후 분쟁 시 입증자료를 제시할 수 없어 민원 수용을 거부당할 가능성이 높다. 혹시 받아서 가지고 있는 경우라면 모집인이 돌려달라고 할 때 줘서는 안 되며, 본 적은 있는데 받아두지 않았다면 모집인에게 하나 달라고 가볍게 요구해보자. 이때는 민원 가능성에 대한 말을 내비쳐서는 안 된다.

보험상품 설명서| 최근에 생긴 자료다. 필자가 보기에는 새로운 각서가 하나 더 생겼다는 점 외에 별 의미가 없을 듯하다.

보험약관

해약환급금이 예시된 가입설계서| 약관이나 보험증권보다 보장조건을 이해하기 쉽게 돼 있다. 변액보험 가입자의 경우 앞의 서류들 외에 갖춰야 할 것이 더 있다.

변액보험 주요 내용 확인서| 변액보험 판매 초기에는 제공하지 않았기 때문에 이런 서류가 있는지조차 모르는 가입자가 많다.

보험료 분해 세부계산내역서

전체보험 계약내용 확인서| 위의 서류들을 가입 당시에 확보하지 못했다면 지금이라도 보험사에 요구해 서류 일체를 원본 대조필해서 보내달라고 요구하자. 특히 보험약관은 ‘가입 당시 약관(인쇄날짜가 찍혀 있다)’을 복사해서 보내줄 것을 요구하자.

건강검진 결과확인서 | 건강검진을 받은 후 가입 승낙을 받았다고 그냥 넘어가서는 안 된다. 결과지는 대개 보험사에서 보관하는데, 반드시 검진병원에 “보험사에 제공할 때는 가입자 본인의 동의를 구할 것과 본인에게도 제공할 것”을 요구해서 확인 보관해야 한다.

※기타 | 유선으로 가입한 보험은 녹취를 해두자. 또 특별인수조건인 경우 특별인수조건부 특약확인서를 받아 어떤 조건인지 확인하자.

 
- 저자 / 김미숙 보험소비자협회장 -
 

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기획 부동산 파악하는 6가지 방법


기획 부동산 파악하는 6가지 방법

머니투데이 | 기사입력 2008.08.11 08:51


http://media.daum.net/economic/estate/view.html?cateid=100019&newsid=20080811085106279&cp=moneytoday


[머니투데이 지영호기자][[머니위크 기획]기획부동산, 컨설팅인가? 사기인가?]
1.현지 실사시 서둘러 등기 강요땐 의심
 
현지에서 실제로 거래되는 가격과 개발 계획의 사실여부도 직접 확인할 필요가 있다. 아울러 지적도, 토지이용계획 확인원, 토지대장, 공시지가 확인원, 등기부등본 등 관련서류를 열람하고 관계 법규 및 법적 규제 등을 확인해야 한다. 소유권 이전등기가 되는지 여부도 추가로 확인할 필요가 있다.

 
현장 답사는 기본이다. 해당 토지를 둘러보고 해당 토지에 대한 규제도 같이 점검해 봐야 한다. 서둘러 등기를 강요한다면 의심해봐야 하고 그럴 땐 가등기를 하면 된다. 추가적으로 해당 토지를 보여주고 추후 주변 중개사에 가서 직접 확인 해봐도 서로 짜고 치는 경우가 있어서 반드시 서류로 확인해봐야 한다.

2. 금요일 오후에 설명하는 행위
 
금요일 오후에는 사실을 판명할 관공서 등이 문을 닫기 때문에 유의해야 한다. 반드시 해당 서류와 담당자의 확인과 등기부 등본을 확인하고 개발계획도 직접 알아보는 게 좋다. 또한 토지 소유주와 부동산업체와의 관계도 알아본다.

3. 지번을 안 알려주는 행위
 
지번을 알려주면 토지대장을 떼 봐서 들통이 나는 수가 있기 때문에 회사직원에게도 안 알려준다고 하는 속설이 있다. 지번은 필지에 부여하는 지적공부(토지대장, 임야대장, 공유지연명부 등)에 등록한 번호이지만 번지는 행정의 편의상에 의해 구획된 행정 리, 동에 부여한 번호이다.

4. 사업자등록증의 업종이 개발업이 아닌 경우
 
개발업 외의 것이 되어있다면 의심을 해봐야 한다. 또한 거래에 문제가 있을 경우에도 책임을 부담시킬만한 신용이나 능력이 기획부동산에 없는 경우가 많다. 책임을 회피하기 위해 주식회사 형태의 회사조직을 만들고 소위 `바지사장�렝� 내세우는 등 실제 책임자가 책임을 회피할 수 있는 구조가 대부분이다. 결국 기획부동산 측의 사기적인 수법에 대해 민사적으로는 대금반환, 형사적으로는 형사처벌이 가능할 수 있지만 이를 책임질 수 있는 자력이나 사람이 없어 실효성있는 구제를 받을 수 없게 된다.

5. 회사 설립이 1~2년 밖에 안되는 신생업종인 경우
 
단기로 사기를 치고 폐업하는 경우가 많기 때문에 주의해야 한다. 사무실이 지나치게 고급 스럽거나 화려한 곳에서 근무하는 임직원들 중 주로 30~50대 주부사원들이 많이 포진해있는 경우는 일단 의심해 본다.

6. 지분등기를 강요하는 경우
 
기획부동산의 주요대상인 토지의 경우 공동지분형태가 아닌 개개의 소비자들 앞으로 단독으로 분할되어야만 제대로 된 재산권행사를 할 수 있는데 현행 법규 하에서는 단독명의로 분할하기가 쉽지 않을 수 있다. 토지분할을 위해서는 지차제로부터 허가를 받아야하는데 투기우려와 난개발 우려로 지자체가 엄격하게 심사하는 경향에 있기 때문이다. 요행히 단독으로 분할되더라도 분할된 부분들 중에서 도로와 접할 수 없는 소위 '맹지'가 되는 토지부분은 향후 건축 등과 같이 토지이용에 있어 큰 제한을 받게 될 수 밖에 없어 재산적인 가치가 크게 저감된다.

조언 : 박상언 유엔알컨설팅 대표 
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中증시 전망 ‘신중에서 비관’ 선회

http://www.heraldbiz.com/SITE/data/html_dir/2008/06/12/200806120178.asp?tpm=FAE***



中증시 전망 ‘신중에서 비관’ 선회


고유가ㆍ긴축정책등 악재산적…부양책도 무위

하반기도 인플레 압력지속 조정기간 길어질 듯

‘지수 2000 시대’가 다시 도래하나.

고유가, 중앙은행의 지급준비율 인상, 베트남 경제 악화 등 악재가 겹치면서 중국 증시가 휘청대고 있다.

그동안 ‘장밋빛’ 전망을 쏟아내던 중국 증권사들도 태도를 바꾸고 있다. 증시 상황이 당분간 크게 바뀌기 힘들 것이라며 3000포인트 선에서 지수가 오르락내리락 하는 움직임을 보일 것이라는 전망이 쏟아지고 있다.

▶정부 대책 효과? 글쎄…=

‘只看, 不交易(그냥 지켜볼 뿐, 거래는 하지 않는다).’ 최근 중국 투자자들의 태도다. 상하이종합지수가 지난해 10월 고점 대비 반토막이 난 상황에서 투자자들은 별다른 투자방법을 찾기 힘든 상황이다.

정부에서 증시에 생기를 불어넣을 수 있는 획기적인 대책을 내놓기를 기대하고 있지만, 그나마도 기대치를 낮추고 있다.

전문가들은 정부의 증시부양책이 단기적으로는 효과를 거둘 수 있지만, 장기적으로 볼 때는 별다른 효과를 기대하기 힘들 것으로 내다보고 있다.

지난 4월 말 인화세(증권거래세) 인하 방침을 내놓았을 때도 증시가 단기간 상승하는 데는 성공했지만 기본적인 경제 환경이 바뀌지 않은 상황에서 장기적인 호재로 작용하지는 못했다는 것이 이들의 설명이다.

실제로 5월 소비자물가지수(CPI)가 8% 아래로 떨어질 것으로 전망이 대두되면서 중국 정부가 긴축정책을 다소 완화할 것이라는 기대도 제기되고 있다.

그러나 5월 생산자물가지수가 8.2%로 3년래 최고치 기록한 데다, 올 들어 5월까지 무역흑자가 780억2000만달러로 지난해 동기 대비 8.6% 하락했다는 점은 경제상황이 만만치 않다는 것을 의미한다.

이와 관련, 광파(廣發)증권의 거시경제 애널리스트인 우유후이(武幼輝)는 “소비자물가지수의 상승세가 꺾였다고 해서 인플레이션 압력이 완화됐다고 해석하기는 힘들다”며 “생산자물가지수(PPI)가 꾸준히 상승세를 보이고 있다는 점에서 미뤄봐도 하반기에 인플레이션 압력은 계속될 수밖에 없는 것으로 판단된다”고 설명했다.

▶상승장 기대? 아직은…=

중국 경제 상황이 급변하기 힘든 만큼 증시에서도 반전을 기대하기는 힘들다. 전문가들은 상하이종합지수가 3000포인트 선에서 등락을 거듭할 것이라며, 하한선은 2700~2800포인트에서 형성될 것으로 판단하고 있다.

유명 이코노미스트인 셰궈중(謝國忠)은 “중국 증시의 조정기가 향후 2년은 지속될 것”이라고 예상했다.

셰는 “중국 증시는 ▷비용 상승에 따른 기업이익 감소 ▷인플레이션 ▷보호예수 물량 출회에 따른 수급 불안 등 세 가지 문제를 안고 있다”며 “이들 문제를 해결하기 위해서는 상당한 시간이 소요될 것으로 보인다”고 밝혔다.

이어 그는 중국 증시의 적정선은 2500포인트라며 지금까지 중국 증시는 고평가된 상태를 지속해온 셈이라고 설명했다.

궈신(國信)증권도 당분간 증시가 지루한 움직임을 반복할 것으로 내다봤다. 궈신 측은 “단기간에 증시에 대한 투자심리가 회복되기는 힘들어 보인다”며 “상하이종합지수가 2700~2800포인트에서 바닥을 다질 가능성이 높다”고 밝혔다.

베이징서우팡(北京首放) 투자컨설팅회사 역시 증시가 상당 기간 상승세로 돌아서기는 힘들 것이라며 하반기 상하이종합지수가 2800~3150포인트 사이에서 움직일 것으로 예상했다.

윤희진 기자(jjin@heraldm.com)

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中 시간당 3억달러씩 핫머니 유입-크레디트스위스


http://www.asiaeconomy.co.kr/uhtml/read.php?idxno=2008061307562065151


中 시간당 3억달러씩 핫머니 유입-크레디트스위스

기사입력 2008-06-13 09:17 송화정 yeekin77@asiaeconomy.co.kr
크레디트 스위스는 중국의 유동성 과잉이 심각한 상황이라고 지적하고 정부가 유동성 과잉 문제를 해결하지 않으면 제2의 베트남이 될 것이라고 경고했다.
 
홍콩문회보는 크레디트 스위스가 중국이 인플레이션 압력에 시달리고 있지만 핫머니(투기성 자금) 유입을 막기 위해 단기내 금리를 인상하지 않을 것으로 전망했다고 13일(현지시간) 보도했다.
 
크레디트 스위스의 타오둥(陶冬) 아시아 담당 수석 이코노미스트는 보고서를 통해 "중국의 핫머니 유입이 이미 더할래야 더할 수 없을 정도로 심각한 상태"라고 지적했다.
 
그는 "올들어 1~4월 은행의 개점시간을 기준으로 시간당 3억달러(약 3105억원)의 핫머니가 중국으로 유입됐다"면서 "핫머니가 위안화 환율 및 거시경제에 큰 타격이 되고 있다"고 지적했다.
 
타오 이코노미스트는 "적지 않은 핫머니가 불법적인 루트를 통해 암암리에 유입되고 있어 정부가 통제하는 데 한계가 있다"면서 "향후 중국은 계속 핫머니에 시달리게 될 것"이라고 전망했다.
 
그는 "중국 정부가 유동성 과잉을 해결하지 못할 경우 제2의 베트남이 될 것으로 우려된다"면서 "자산 거품이 꺼지면서 심각한 경제 위기를 초래할 수 있다"고 경고했다.
 
한편 크레디트 스위스는 보고서를 통해 중국의 올해 경제 성장률을 9.7%에서 10.1%로 상향 조정했으며 물가 상승률은 7.5%를 유지할 것으로 예상했다. 그러나 물가가 내년에는 다시 높아져 8.5%에 달할 것으로 내다봤다.
 
타오 이코노미스트는 쓰촨(四川)성 지진 재건에 3000억위안(약 45조원)이 투입돼 향후 수년 간 중국의 경제 성장률을 연간 0.2~0.5%포인트씩 끌어올릴 것으로 전망했다.

송화정 베이징특파원 yeekin77@asiaeconomy.co.kr
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[경제주평] 한국 경제 다섯 가지 패러독스

http://news.jknews.co.kr/article/news/20080526/3845752.htm


[경제주평] 한국 경제 다섯 가지 패러독스
상반기 경기 특징과 하반기 경제 정책 과제

Ⅰ. 한국 경제 다섯 가지 패러독스

최근 한국 경제는 대외거래, 성장, 실물, 민생, 금융의 다섯 가지 부문에서 패러독스가 나타나고 있다. 이러한 현상들은 정부 경제 정책 수립과 민간의 의사 결정에 혼란을 야기할 우려가 높다. 따라서 현 경기 국면에서 나타나고 있는 패러독스의 실체와 원인을 명확하게 규명할 필요가 있다.

■글로벌 경기 침체 속 수출 호조

첫째, 글로벌 경기 침체에도 불구하고, 국내 수출은 호조세를 지속하고 있다. 세계 경제는 미국의 서브프라임 문제로 선진국을 중심으로 경기 둔화 조짐이 나타나고 있다. 그러나 우리나라의 수출은 2008년 1/4분기에 전년동기대비 17%대의 증가율을 기록한 데 이어, 4월에도 27%의 호조세를 지속중이다. 이는 대미 수출이 부진한 모습을 보이고 있는 것은 분명하지만, 이외의 지역, 특히 중후진국들에 대한 수출 경기는 호조세를 지속하고 있기 때문이다. 지난 4월의 지역별 수출증가율을 살펴보면, 미국에 대한 수출은 전년동월대비 0.9%의 감소세를 기록한 반면, 중국 17.9% 아세안 23.8%, 중동 43.9%, 중남미 28.5%, 러시아 82.6% 등 수출 신장세가 두드러지고 있다.

■5%대 GDP 증가에 0%대 GNI 정체

둘째, 국내총생산(GDP) 증가율은 높은데, 국민총소득(GNI)은 늘어나지 않고 있다. 외형적인 경제성장률은 높은 수준을 기록하고 있으나, 실질 국민 소득이 정체되어 국내 경제 성장의 과실이 해외로 이전되고 체감 경기가 극도로 악화되었다. 경제성장률, 즉 실질 GDP 증가율은 2007년 1/4분기에 전년동기대비 5.7%로 잠재성장률 수준인 4%대 후반을 크게 넘어서고 있다. 그러나 국내 경제 주체들의 구매력을 의미하는 실질 GNI 증가율은 0.0%로 정체되었다. 이러한 현상을 초래한 원인은 국제 원자재가 및 곡물가 급등으로 수입 단가 상승률이 수출 단가 상승률을 크게 상회한 데에 따르는 교역 조건 악화에 있다.

■높은 성장 하에 저조한 고용 창출

셋째, 생산 활동은 호조세를 지속하고 있으나, 고용 창출력은 급감하고 있다. 경제성장률과 궤적을 같이하는 산업생산 증가율은 2008년 1/4분기에도 10%대의 높은 수준을 유지하고 있다. 그러나 취업자 증가 수는 지난 3월 18만 명, 4월 19만 명 수준에 그쳐 정부 목표치인 35만 명에 크게 미달하고 있다. 특히 제조업 취업자 감소세 지속, 괜찮은 일자리 부족에 의한 구직단념자 문제 해소 미흡 등 질적인 고용수준도 전혀 개선되지 못하고 있다. 이와 같은 여건 악화의 원인은 고용의 상당 부분을 흡수해주는 서비스업 부문이 내수 부진으로 침체되고 있는 가운데, 기업들도 신규․확장 투자보다는 생산성 개선과 같은 대체․보완 투자에 주력하고 있기 때문으로 판단된다.

■정부 활성화 의지를 따라가지 못하는 실물 투자

넷째, 정부의 투자활성화 의지는 높은데, 실물투자가 이를 따라가지 못하고 있다. 새 정부는 투자 관련 규제 완화, 세제 개편 등 다양한 투자 활성화 정책을 내놓고 있다. 그러나 최근 국내 투자는 매우 부진한 모습을 보이고 있다. 국민계정상 설비투자 증가율은 2008년 1/4분기에는 1.7% 증가에 그치고 있으며, 건설투자는 0.7%의 감소세를 기록하고 있다. 우선 설비투자 부진은 새 정부의 투자 활성화 정책이 본격적으로 시행되지 못하고 있는 가운데, 미 서브 프라임 문제, 원자재 급등, 내수 경기 하강 등으로 기업들의 투자 심리가 크게 위축되었기 때문으로 판단된다. 또한 건설투자가 침체를 보이고 있는 것은 민간 부문이 침체를 지속하고 있는 가운데, 공공 부문에서조차도 이전 정부의 대규모 프로젝트가 보류되고 새 정부가 추진하고자 하는 사업도 구체화되지 못하고 있기 때문으로 보인다.

■글로벌 약달러에 역행하는 원화 환율

다섯째, 글로벌 약달러 기조에 역행하여, 원화가 ‘나 홀로 약세’를 지속하고 있다. 국제 외환시장에서는 주요 통화들이 달러화에 대해 강세를 지속하고 있다. 그러나 원화 환율은 2007년 4/4분기 이후 달러화에 대해 약세를 지속하고 있다. 이는 내국인의 해외 직․간접 투자가 꾸준히 늘어나고 있는 가운데, 2007년 하반기에 들어 외국인의 국내 직접투자 정체와 증시 이탈 등으로 자본수지가 대규모 적자로 돌아선 데에 가장 큰 원인이 있다. 특히 2008년에 들어서면서부터는 경상수지 적자마저 폭이 확대되어 원화 약세를 가중시키고 있다.

Ⅱ. 하반기 경제 운용 방향 및 경제 정책 과제

■현 경기 국면 진단 및 하반기 경제 전망

(현 경기 국면 진단) 경기동행지수와 선행지수를 기준으로 판단해 볼 때, 현재 한국 경제는 경기 하강 초기 국면에 위치하고 있는 것으로 판단된다. 그러나 경제성장률은 잠재성장률 수준 이상의 높은 수준을 지속하고 있는데, 이는 내수 부문의 부진에도 불구하고, 외수(순수출) 부문의 성장 기여도가 크게 증가하였기 때문이다.
(하반기 전망의 전제 조건) 하반기 경제 전망에 앞서 밝혀둘 것은 첫째 북핵 문제와 관련된 동북아 정세에 큰 변화가 없고, 중동 지역의 지정학적 리스크가 확대되지 않음을 전제로 하였다. 둘째, 2008년 국제 유가가 두바이유 기준으로 배럴당 연평균 100달러 내외를 유지하고, 원자재 가격도 현 수준에서 급등세를 보이지 않으며, 원/달러 환율은 연평균 975원 내외가 유지됨을 가정하였다. 셋째, 미 서브 프라임 부실이 우리 주요 수출 대상국인 중국, ASEAN 등의 신흥 공업국 경기에는 제한적 영향만 미치는 것으로 가정했다.

(경제성장률 및 경기 추세 전망) 이러한 전제 조건들 하에서, 2008년 경제성장률은 2007년의 5.0%보다 소폭 하락한 4.9%로 전망된다.(2007년 10월 시점 전망치 5.1%보다 0.2%p 하향 조정) 상반기에는 내수 부문 부진이 지속되는 가운데 수출 경기 호조가 성장을 유지할 것으로 보여 경제성장률은 전년동기대비 5.3%가 예상된다. 그러나 하반기에 들어서는 내수 침체가 심화되는 가운데 수출 경기도 일정 부분 둔화될 것으로 보여, 경제성장률은 4.5%로 낮아질 전망이다.

(거시 경제 부문별 전망) 부문별로는 첫째, 급격한 소비 위축으로 내수 경기 부진이 우려된다. 구매력 저하로 민간소비가 침체 국면에서 벗어나기 어려운 가운데, 내외수 경기 하강으로 기업 투자 심리가 위축되어 설비투자도 대체․보완 투자 수준에 그칠 것으로 보인다.

둘째, 수출 경기는 전반적 호조 속에 하반기에 다소 둔화될 것으로 예상된다. 즉 대 선진국 수출은 부진할 수 있지만, 신흥국 수출 확대가 이를 상쇄시켜 전반적인 수출 경기는 호조세를 지속할 것으로 보인다. 한편 원유, 원자재 곡물 등의 수입 가격 급등에도 불구하고, 높은 환율이 서비스 수지를 개선시켜 경상수지는 소폭 적자를 기록할 것으로 전망된다.

셋째, 고용 창출력 급감과 물가 상승으로 민생 경제 악화가 전망된다. 인플레 압력은 하반기로 갈수록 완화는 되겠지만 여전히 높은 수준을 유지할 것으로 보인다. 이에 더불어 내수 경기 침체로 인한 고용 상황 악화가 예상되어 서민들의 체감 경기는 더욱 악화될 것으로 예상된다.

넷째, 원화 약세 기조가 지속될 것으로 예상된다. 원화 환율은 연간 기준으로는 2007년 대비 약세(상승)를 보일 것이나, 상반기보다는 하반기가 다소 높아지는(절하) 추세가 전망된다.

한편 2008년 국내 금리는 경기 상황 악화를 반영하여 2007년 대비 소폭 하락할 것으로 보인다.


■하반기 경제 운용 방향

하반기 경제 상황이 악화될 가능성에 대비하여 정부는 향후 경제 운용의 주안점을 첫째, 물가 급등 방지와 고용 확대를 통한 서민 생활 안정에 두어야 한다. 즉 물가 안정 및 고용 개선 노력으로 서민 경제의 실질 구매력이 급감하는 것을 방지해야 한다. 다만 올해 중에는 최근의 높은 인플레 압력이 세계적인 현상임을 감안하여 정부의 물가 안정 목표를 현재의 2.5~3.5% 수준에서 4% 이내 정도로 상향조정하여 탄력적으로 운용하는 것이 바람직한 것으로 판단된다.

둘째, 재정 지출 확대 정책 등을 통한 경기 급락 방지가 필요하다. 하반기 내수 침체에 대비해서는 적극적인 재정 확대 정책으로 대응해야 할 것이다. 통화 정책은 물가 안정과 상충되어 운용의 폭이 제한적이지만, 재정 정책은 물가 자극은 덜하면서도 내수 부양과 일자리 창출 효과가 크다는 점에 유의해야 한다.

셋째, 시장 경쟁 원리 복원을 통해 성장잠재력을 확충해야 한다. 과거와 같은 정부 주도나 개입을 통한 경제 운용은 단기적인 성과를 가져올 수는 있겠지만, 장기적으로는 오히려 성장 잠재력을 훼손하는 결과를 가져온다. 그 보다는 가계와 기업의 민간 부문 자율성을 확대시켜 시장 경쟁 원리를 복원함으로써, 외환위기 이후 취약해진 성장잠재력을 확충하는 장기적인 관점의 정책을 펼쳐나가야 할 것이다.

■경제 정책 과제

이러한 경제 운용 방향을 바탕으로 정부가 하반기에 역점을 두어야 할 경제 정책 과제로는 첫째, 적극적인 물가 안정 노력으로 스태그플레이션 우려를 불식시켜야 한다. 이를 위하여 기본적으로는 내수 경기가 급랭하지 않는 한 보수적인 금리 정책을 견지하는 것이 필요하다. 또한 단기적으로는 시장 지향적 물가 안정 정책을 추진하고, 장기적으로는 유통․물류 개선 등 효율성 제고 정책을 추진하여 불필요한 인플레 압력을 제거해야 한다. 또한 최근 국내 물가 급등의 주된 요인이 환율 상승에 있는 점을 감안하여, 환율 급등락 방지를 위한 당국의 적극적 노력이 필요하다.

둘째, 경제 고용 창출력 강화를 통해 내수 시장이 붕괴되는 것을 방지해야 한다. 이를 위해서는 노동 시장의 유연성 제고, 마찰적 실업의 축소 등을 통해 실질적인 고용 시장이 개선되도록 해야 한다. 또한 고용 유발 효과가 높은 건설 산업의 경기 침체 방지를 위해 공공 건설 경기가 보다 활성화될 필요가 있다. 또한 감세뿐만 아니라 상반기 재정 조기 집행, 추경 편성 등 재정 지출 확대 정책도 요구된다.

셋째, 성장잠재력 확충의 핵심인 기업 투자의 시급한 활성화가 필요하다. 정부가 추진하고 있는 단편적인 규제 완화 정책과 더불어, 기업 활동 관련 세법의 정비, 법치주의에 기반으로 하는 노사 간 자율적 교섭 문화 정착, 기업가 사기 진작을 위한 기업 친화적 사회 분위기 조성 등을 망라한 ‘팩키지형 투자 활성화 정책’이 필요하다. 또한 외국 기업에 대한 원스톱 행정 서비스 강화, 외국 기업인의 주거 인프라 개선 등을 통해 외국 자본의 국내 투자 활성화 노력도 병행되어야 한다.

넷째, 유일한 성장 엔진인 수출 경기 호조를 유지해야 한다. 대 선진국 수출은 경기 하방 리스크에 유의하면서, FTA와 같은 자유무역의 확대, 무역 역조 개선 등과 같은 중장기적이고 포괄적인 목표로 접근해야 한다. 반면 상대적으로 경기가 좋을 것으로 예상되는 신흥국의 경우 우리 기업들의 적극적인 수출 시장 진출을 유도하는 인센티브 정책이 요구된다.

다섯째, 금융․자산 시장 변동성 축소를 통해 안정 성장 기반을 마련해야 한다. 이를 위해서는 금융 시장 급변동을 유발하는 정책 생산은 지양되어야 한다. 또한 부동산 시장 정책은 시장 수급 원리를 기반으로 하는 안정화 노력에 초점이 맞추어져야 한다. 특히 국내외 직․간접 투자 등과 관련된 글로벌 유동성의 유출입에 대한 모니터링을 강화하여 투기 자본의 국내 시장 교란 가능성을 차단해야 한다.

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잘못된 통계가 부동산 투기 부추긴다

잘못된 통계가 부동산 투기 부추긴다


[특별기획 ‘부동산, 이제 생각을 바꿉시다’ ①] 통계로 보는 부동산에 대한 오해와 진실
부동산문제 해결은 건강한 공동체, 희망의 공동체로 가기 위해 반드시 해결해야 할 국가적 과제다. 이제 비정상적 가격 폭등과 불로소득은 구조적으로 어려울 수밖에 없다. 이 시스템은 정권과 관계없이 바뀌지 않을 것이기 때문이다. 참여정부는 이런 바탕 위에 앞으로 중산층과 서민을 위한 주택 정책을 본격적으로 추진할 계획이다.
부동산 정책의 실효성과 지속성에 대한 논란을 이제 정리하고, 부동산 가격 안정에 대한 국민적 공감대를 확산시키기 위해 ‘<특별기획> 부동산, 이제 생각을 바꿉시다’ 시리즈를 앞으로 10회 연재한다.



부동산 이슈는 베스트셀러면서 스테디셀러다. 부동산만큼 항상 사람들의 뜨거운 관심을 불러일으키는 주제도 없고 오랜 세월 동안 우리의 관심을 끌어 온 주제도 드물다. 그래서 부동산에 관한 한 대한민국 웬만한 사람들은 전문가 수준이다.

관심이 높고 전문가가 많으면 오가는 얘기가 많은 법. 부동산 가격이 어디가 얼마나 올랐다, 앞으로 부동산 시장은 이렇게 갈 것이다, 정부의 부동산 정책은 이게 문제다 등등 부동산 전문가만이 아니라 당장 집 살 계획이 없는 사람도 자신이 얻은 정보와 희망을 섞어 한 마디씩 내놓는다. 이런 얘기들은 구전이나 언론보도를 통해 유통되면서 사람들의 생각과 판단에, 나아가 시장에 영향을 미친다. 문제는 부동산에 관한 이 수많은 정보가 얼마나 정확한가 하는 점이다.

정확한 통계는 부동산 문제 해결의 기초

한 예를 들어보자. 얼마 전 일부 언론은 '참여정부 3년 동안 아파트값 390조 올라'라는 제목의 기사를 뽑았다. ‘전국 아파트 가격 시가총액이 2002년 말 715조원에서 지난해 말 1,105조 원으로 390조원 상승했다’는 것이다. 한나라당 이한구 의원의 주장을 그대로 옮긴 것이다.

이 통계를 보고 불안해하지 않을 사람이 없다. 정말 이게 사실이라면 엄청난 일이다. 집이 없는 사람은 생활비고 노후대비고 신경 쓸 여유가 없다. 어떻게든 집장만이 먼저다. 여윳돈이 있는 사람은 이것저것 볼 것 없이 부동산 투자가 0순위다.

결론부터 얘기하면 이는 잘못된 통계다. 참여정부 출범 이전에 465만호였던 아파트가 신축 아파트의 증가로 3년 동안 557만호로 늘어났다. 100만호 가까이 아파트가 새로 생겼으니 당연히 아파트값 총액은 늘어날 수밖에 없다. 이걸 두고 ‘아파트 값 390조 상승’이라고 주장하는 건 부동산 가격 상승을 과장하기 위한 통계 왜곡이다.

게다가, 부동산 업체에서 내놓는 호가 중심의 시세자료를 근거로 아파트 값을 계산했으니 실제 가격 상승과 관계없이 엄청나게 폭등한 것으로 보일 수밖에 없다. 기본이 안 갖춰진 통계다. 이런 통계가 사람들의 판단과 시장 흐름에 영향을 미치면 시장 참여자들이 제대로 된 결정을 할 수 있을까. 시장이 건강하게 유지될 수 있을까. 걱정이다. 지난 3년간(2003년∼2005년말) 아파트값 실제 상승률을 정확하게 말하면, 15.3%다.(<통계4> 참조)

돈 되는 정보, 희귀한 정보, 충격적인 정보가 중요한 게 아니다. 정말 우리에게 필요한 것은 정확한 정보다. 정확한 정보는 정확한 통계에서 나온다. 정확한 통계는 부동산 문제의 핵심을 들춰주고 문제의 해법을 찾는 열쇠가 된다. 반면 잘못된 통계는 판단을 오도하고 시장을 왜곡시킨다. 부동산 관련한 주요 통계를 통해 대한민국 부동산 문제에 관한 진실과 오해를 짚어 본다. 이 글에서의 통계는, 주택가격 통계 중 통계청에서 유일하게 승인한 국민은행 자료를 기초로 만들었다.

아파트·집값 급등의 핵심은 강남과 ‘버블 세븐’

<통계1> 최근 3년간 아파트값 얼마나 올랐나 = 아파트 값과 관련해서 흔히 하는 얘기는 두 가지다. 최근 아파트 값이 크게 올라 불안하다는 얘기와, 우리 지역은 안 올랐는데 일부 지역만 폭등해 속상하다는 얘기다.

2003년∼2006년 3월까지 전국의 아파트 값 상승률은 17.5%, 서울은 23.6%다. 이보다 더 오른 지역에 사는 사람도 있겠지만 지방이나 서울 강북에 사는 사람들 중에는, “우리 지역은 그 정도 안 올랐다, 오르기는커녕 몇 년째 제자리다, 심지어 몇 천만 원 떨어졌다”는 사람들도 적지 않다.

당연한 현상이다. 서울 강남의 아파트값이 52.2%나 올라 서울과 전국의 아파트값 상승률을 부쩍 올려놓았기 때문이다. 단순 비교하기만 해도 강남의 아파트값은 서울 전체 아파트(강남 포함) 보다 2.2배나 더 올랐고 전국 아파트(강남 포함)보다는 3배나 더 올랐다. (* 이 글에서 ‘강남’은 서울 강남구, 서초구, 송파구 등 세 개 구를 말함)



강남과 강남 뺀 서울, 서울과 서울 뺀 전국을 비교하면 실상이 더 분명해진다. 2003년 이후 강남 아파트값은 52.2%나 올랐고 강남을 제외한 서울지역의 아파트 값 상승률은 13.7%에 그쳤다. 강남이 비강남에 비해 3.8배나 높다. 서울과 서울을 뺀 전국을 비교해보면 2004년 이후 서울의 아파트값 상승률은 12.1%로 서울을 제외한 전국 상승률 6%의 두 배다.

강남의 영향을 받는 몇몇 특수 지역의 아파트값 동향도 강남 못지않은 고공행진을 하고 있다. 2004년 이후 강남을 포함한 목동, 분당, 평촌, 용인 등 이른바 ‘버블 세븐’ 지역의 아파트값 상승률은 26.0%로 ‘버블 세븐’ 지역을 제외한 전국 상승률 5%의 5.2배다.

결국 최근 아파트 값 상승률을 끌어올리는 ‘진원지’는 강남과 그 영향을 받은 일부 특수지역인 셈이다. 강남의 아파트값 상승률도 문제지만, 강남의 비정상적 현상을 마치 부동산 시장 전체의 문제인 것처럼 확대시키는 것은 더더욱 문제다. 많은 사람들을 실제 이상으로 불안하게 만들기 때문이다.

<통계2> 최근 3년간 집값 얼마나 올랐나= 아파트를 포함한 집값 전체의 상승률을 살펴봐도 양상은 비슷하다. 2003년 1월부터 2006년 3월까지 3년 동안 아파트를 포함한 전국 주택가격 상승률은 9.3%, 서울이 15%였다. 서울을 제외한 전국 집값 상승률은 7.6%로 서울의 절반수준이다.

강남과 비강남 지역을 비교해보면, 2004년 이후 강남 집값은 21.4%가 올라, 강남을 뺀 서울지역(4.6%)보다 무려 5배 가까이 올랐다. 같은 기간 ‘버블 세븐’ 지역 상승률은 20.7%로 이들 지역을 제외한 전국 집값 상승률 1.6%의 12.9배였다.

전국 주택 가격 상승률 역시 강남과 이를 포함한 ‘버블 세븐’ 지역이 견인차 역할을 톡톡히 하고 있다. 아파트값이든 집값이든 부동산 가격 문제의 핵심은 강남 등 일부 지역의 문제라는 점은 재론할 필요가 없다.



강남 고가 아파트 1채 = 전국 평균 아파트 8채

<통계3> 전체 아파트값 총액은 얼마나 되나 = 2006년 1월1일 현재 전국의 아파트 수는 688만 2천호. 문제의 핵심인 강남의 아파트 수는 그 3.6%에 불과한 24만8천호이다. 당연한 일이지만 숫자는 적어도 강남 아파트값 총액은 만만치 않다. 강남아파트 24만8천호의 공시가격 총액은 140조4천억원으로 전국 아파트값 총액 873조7천억원의 16%를 차지하고 있다. (이하 2006년 1월1일자, 06년 아파트 공시가격, 건설교통부)

‘버블세븐’ 지역으로 확대해 봐도 이 지역의 아파트수(63만5천호)는 전국 아파트의 9%에 불과하지만 공시가격 총액은 자그마치 252조7천억원으로 전국 아파트값 총액의 29%나 차지한다.

아파트값은 강남 내에서도 서열이 나눠진다. 강남 지역 중에서도 대표적인 고가아파트인 도곡동 타워팰리스, 대치동 동부센트레빌, 삼성동 아이파크, 대치동 은마아파트 등 4개 단지 아파트의 총 호수는 8,268호(전국 아파트의 0.12%). 이들 4개 단지 아파트의 공시가격 총액은 8조6천억원이다. 호당 평균 10억4,700만원인 셈이다. 전국 아파트 호당 평균가가 1억2,694만원이니 이들 4개단지 아파트 한 채 값은 전국 아파트 8.2채와 맞먹는 수준이다.



정치선동과 통계 분석의 차이

<통계4> 최근 3년간 아파트값 390조 올랐다? = 앞서 살펴보았듯이 이 ‘충격적인 통계’는 한나라당 이한구 의원이 내놓은 보도자료를 인용해 일부 언론이 보도한 내용이다. 이의원은 지난 4월2일 보도자료를 배포해, “전국 아파트 시가총액이 '02년말 715조원에서 '05년말 1,105조원으로 증가하여, 참여정부 출범 후 3년간 아파트 가격이 390조원이나 상승하였다”고 주장했다.

이의원은 지난 4월2일 보도자료를 배포해, “전국 아파트 시가총액이 '02년말 715조원에서 '05년말 1,105조원으로 증가하여, 참여정부 출범 후 3년간 아파트 가격이 390조원이나 상승하였다”고 주장했다.
3년 전에는 아파트 총호수가 465만호였고 지난 3년 동안 100만호 가까이 새 아파트를 지어 아파트 총호수가 557만호로 늘어났으니 신규 아파트가격 181조를 포함하면 아파트값 총액이 늘어나는 것은 당연한 일이다. 사실이 이러함에도 “아파트 가격 390조원 상승”이라고 목소리를 높인 이의원이나 이를 그대로 받아쓴 일부 언론이나 심각하긴 마찬가지다.

더구나 이의원의 통계는 사설 부동산 정보업체가 제공하는 호가 중심의 시세자료를 토대로 시가총액을 계산했다. 업계가 제공하는 호가 자료가 기본적으로 부풀려져 있다는 것은 누구나 아는 일이다. ‘참여정부 들어와서 아파트 값이 엄청나게 올랐다’고 주장하려는 유혹 때문에 그렇게 했다면 그것은 정치선동이지 책임 있는 입법기관과 언론의 통계 분석과는 거리가 한참 멀다.

통계청이 조사방법의 적정성을 상세히 검증해 공식통계로 승인해준 국민은행 조사 결과에 따르면 2003년부터 2005년 말까지 3년 동안 전국 아파트 가격 상승률은 15.3%다. 비슷한 기간(2003.1∼2006.3) 52.2%나 오른 강남 지역의 상승률이 집중 보도되면서 전국 아파트값이 대폭 상승한 것처럼 느껴졌을 뿐이다.

국민은행의 조사결과, 아파트와 단독주택을 포함한 전국의 주택가격은 2003년부터 2005년 말까지 연평균 2.6%(누적 상승률 7.7%) 상승해 안정된 수준을 유지했다. 이는 같은 기간 물가상승률(3.3%), 임금상승률(7.4%)보다 낮은 수준이다. 참여정부 출범 직전 3년 동안의 연평균 상승률(8.9%)의 3분의1에 불과하다. 집값이 급등한 서울을 제외할 경우 전국의 주택가격 상승률은 2003년부터 2005년 말까지 6.5%로 2000년부터 2002년까지 상승률 20.2%의 3분의 1에도 미치지 못했다.

<통계5> 전국 땅값 821조 올랐다? = 통계 왜곡은 땅값 통계에서도 되풀이 되고 있다. 최근 일부 언론에서는 참여정부 들어 전국 땅 값이 821조원 상승해 상승률이 60.7%나 된다고 ‘충격적인 보도’를 했다. 2002년 1,355조원에서 2005년 2,176조원으로 상승했다는 것이다.

일부 언론에서 말하는 ‘토지가격 821조 상승’은 정확하게 얘기하면 공시지가 상승분이다. 공시지가 상승분에는 3년 동안 실제 땅값이 올라 그 상승분이 반영된 것도 있지만 그동안 공시지가가 너무 낮게 책정돼 있어 이를 현실화하기 위해 공시지가를 조정하면서 생긴 상승분도 포함돼 있다. 공시지가가 실제 가격보다 너무 낮아 부동산 투기로 인한 불로소득 환수와 공평과세 실현에 문제가 되기 때문에 현실화한 것이다. 이 부분은 실제 땅값이 상승한 것과는 전혀 관계가 없다.



공시지가 상승분 821조원에서 과세를 위한 공시지가 현실화로 인한 조정분 587조원을 제외할 경우 실제 지가 상승분은 234조원으로 감소한다. 또한 공시지가 상승분 821조원에는 국민의 정부 기간인 2002년도 공시지가 상승분이 포함돼 있다. 따라서 실제 참여정부 기간 동안(2003.1.1∼2005.1.1) 공시지가 상승분은 631조원으로 과세를 위한 공시지가 조정분 517조원을 제외할 경우 실제 상승분은 114조원으로 다시 감소한다.

공시지가 현실화로 인한 상승률을 제외하고 정확하게 2003년부터 지난해까지 전국 땅값 상승률을 살펴보면 연평균 4%(누적 상승률 12.8%)로 연평균 소비자물가 상승률 3.3%와 참여정부 출범 직전 3년간 연평균 땅 값 상승률 3.6%보다 약간 높은 수준이다.

<통계6> 전국 땅값 1153조 올랐다? = 경실련은 더 자극적이다. 참여정부 출범 이후 땅 값이 1,153조원 올랐다는 것이다.

경실련이 주장한 땅값은 땅값이 비싼 132개 지역을 표본으로 이를 전국 2790만개 필지에 적용해 토지가격을 추정하는 오류를 범했다. 또한 토지가격을 산정할 때 건물가격에서 단순 건축비를 공제한 후 이를 모두 토지가격으로 환산함으로써 땅값을 지나치게 높게 산정했다. 가령, 도곡동 타워팰리스의 경우 아파트 평당 시세가 5,000만원이 넘는데 이 중 평당 건축비 300만원만 공제한 후 나머지는 모두 땅값으로 계산하는 식이다.

통계는 속일 수 없다. 집값이든 땅값이든 오른 것을 오르지 않았다고 주장할 필요는 없다. 그러나 사실 이상으로 집값, 땅값 상승률을 부풀려 국민들을 자극하는 것은 자칫 국민들의 합리적인 의사결정 과정에 왜곡을 불러일으킬 수 있다.

통계 왜곡의 부작용은 심각하다. 이런 식으로 부풀려진 통계가 시장에 나오면 전국 집값이 폭등하고 온 나라가 부동산 투기에 휩싸였다는 잘못된 인식이 확대·재생산 된다. 웬만한 사람은 부동산에서 눈을 뗄 수 없게 되고, 다시 언론에서는 극소수 비정상 지역의 아파트 가격 상승과 소수의 투기세력 동향을 집중 보도하게 된다. 국민들의 내 집 마련 눈높이는 모두 강남이나 목동에 맞춰지게 된다. 이렇게 해서 남는 것은 망국적 투기 열풍과 서민의 좌절감뿐이다.

‘맞춤 대책’으로 비정상 투기열풍 확산 차단

차분하게 현실을 분석해보자. 최근 몇 년 동안 부동산 가격이 오른 것은 사실이다. 그러나 최근의 집값 상승 국면은 과거의 부동산 투기열풍과는 사뭇 다른 양상으로 전개되고 있다.

과거의 투기열풍은 서울 강남과 수도권 신도시를 중심으로 시작해 전국적으로 광범위하게 확산되고 전월세값 폭등에 따른 서민 주택대란으로까지 비화됐다. 그러나 최근의 부동산 비정상 구조는 아파트값이 많이 오른 강남 서초 송파 등 강남 3구를 중심으로 목동, 분당, 평촌, 용인 등 이른바 ‘버블 세븐’ 지역의 국지적인 현상이다.

이 차이는 중요하다. 참여정부가 지난 3년 간 주력해 온 것은 부동산을 통한 불로소득을 차단하기 위한 시스템을 구축하는 것이었다. 이에 따라 강남과 ‘버블세븐’의 일부 지역을 제외하고는 투기열풍이 확산되지 않았다. 참여정부 들어서 서민주택 가격과 전월세 가격이 안정되고 있다.

8.31 부동산정책 등 참여정부의 부동산 대책은 이른바 강남과 ‘버블세븐’ 지역의 투기근절을 위한 ‘맞춤식’ 대책이다. 그 효과가 올 하반기부터 본격적으로 나타날 것이다. 이미 금융·부동산 전문가들 사이에서는 강남 등 ‘버블세븐’의 집값이 비정상적인 투기 수요에 의해 급등했다며 거품 가능성을 계속 해서 제기하고 있다.

일본의 경우 버블경제 이후 금리가 인상되면서 부동산 가격이 4분의 1로 폭락했다. 지금까지 더 오를 것이라는 기대로 강남을 기웃거리고 있지만 폭탄돌리기가 끝나면 더 이상 게임을 할 수 없다.

최근 부동산 통계를 종합해보면, 앞으로 부동산 정책을 일관성 있게 추진하면 강남과 ‘버블세븐’의 집값도 반드시 잡힐 것이라는 희망을 찾을 수 있다.

내용출처 :  
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100만원대 황제주라...

http://media.paran.com/snews/newsview.php?dirnews=1029966&year=2007

이런 기사가 났다.
과연 기사에 낚이는게 아닐지 좀 고민은 된다 ㅎㅎ

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